Восстановление фундамента старого дома: Ничего не нашлось по запросу Derevo Remont Starogo Fundamenta Derevyannogo Doma %23I 2

Восстановление фонда исторических домов — California Foundation Works

Помимо фундамента, есть много аспектов исторических домов, которые можно отреставрировать. К ним относятся изделия из дерева, краски, окна, двери, лепнина, кладка, веранды, балконы, дымоходы, крыши, ворота, заборы, ландшафтный дизайн и сложные ландшафты.

Ремонт любого из этих обветшалых, разрушающихся, поврежденных или стареющих аспектов дома в целом повысит стоимость имущества и эстетическую привлекательность здания. При правильном выполнении ремонт не нарушит первоначальный дизайн конструкции.
Деревянные раздвижки — важный аспект памятника культуры, поскольку они отражают характер и отделку здания. Реставрация и замена деревянных элементов скольжения могут повысить общую привлекательность здания, равно как и штукатурка, краска и кладка в зависимости от первоначального дизайна здания. Эти участки ремонта вернут первоначальный вид конструкции, раскрыв свежее лицо. Восстановление окон исторического дома — еще один шаг, который, если все сделано правильно, отразит оригинальный дизайн и привлекательность здания снаружи.

Кроме того, многие исторические дома имеют особый дизайн крыльца и балкона, отражающий стиль той эпохи. Квалифицированные профессионалы смогут восстановить или воссоздать эти области, чтобы раскрыть архитектуру. Другие области фасада, которые можно отремонтировать или восстановить, чтобы указать на оригинальный дизайн, включают забор и ландшафтный дизайн. Партнерство с правильной командой реставраторов необходимо, потому что они будут знать, какие цвета, формы, конструкции, структуры и материалы указывают на архитектуру того времени.Результатом станет структурно безопасный дом в соответствии с текущими строительными нормами, который раскрывает возрожденное видение архитектуры и характера прошлого.

Учитывая степень разрушения некоторых старых домов, многие задаются вопросом, стоит ли восстановление исторических домов затраченных усилий. Хотя это не для всех, восстановление старого дома может обеспечить вам исторически богатое, очаровательное и уникальное архитектурное сооружение. История, дизайн и очарование исторических домов и культурных достопримечательностей делают их уникальными памятниками архитектуры.

Важно помнить, что многие новые дома страдают от проблем с фундаментом, поэтому выбор нового маршрута не гарантирует, что проблем не будет. Со временем следует ожидать определенной степени заселения дома, поэтому, если у вас есть дом, скорее всего, вам в какой-то момент придется заняться ремонтом. К счастью, вы можете минимизировать ущерб и расходы, если будете бдительным домовладельцем. Когда дело доходит до владения любым домом, историческим или новым, ключевым словом является техническое обслуживание.

Когда дело доходит до домашних ремонтных работ, все дело в сотрудничестве с подходящим подрядчиком. В California Foundation Works мы стремимся сделать ремонт вашего исторического дома настолько простым, насколько это возможно. Мы будем рядом с вами на каждом этапе пути, чтобы рассказать о каждом аспекте проекта, обеспечить лучшие цены на рынке и воплотить ваши мечты об историческом доме в реальность.

Планируете ли вы использовать отремонтированное пространство как уникальный дом, очаровательный отель типа «постель и завтрак», ценные инвестиции или что-то еще, что вы сочтете нужным, мы позаботимся о том, чтобы вам понравились результаты восстановления вашего исторического дома.

Кривая обучения реставрации старого дома — Журнал Old House Journal

Реставраторы — необычная порода. Что побуждает этих невоспетых героев сохранения в первый, второй или в который раз взяться за дом, построенный десятилетиями или веками? Я задал этот вопрос более чем дюжине людей, которые были отмечены за их хорошую работу в OHJ.

Некоторые респонденты — серийные реставраторы, которые говорят, что нервничают, когда один проект приближается к завершению. Другие ремонтировали недвижимость в разных местах, когда жизнь переносила их на новое место.Один или двое вложили деньги в дом с глубокими корнями и все еще усердно трудятся, восстанавливая дома, которые принадлежали семье десятилетиями.

Выучив тяжелые уроки во время первой реставрации, Билл Тичинето и Джилл Чейз в своем втором проекте — коттедже из черепицы в сельской местности Коннектикута — решили начать с модернизации основных механических систем и таких основ, как изоляция.

Затем у нас есть Алекс и Венди Сантантонио, которые признаются, что наивно думали, что завершат свою первую реконструкцию (рядного дома 1885 года в Александрии, Вирджиния) за три года.Уже 17 лет. «Это почти как если бы наш дом нашел нас, двух лохов, которые вложили бы все свои сердца в его содержание», — говорит Алекс. «Теперь я не могу себе представить, что когда-либо буду владеть домом, которому не меньше 100 лет».

Тичинето и Чейз проложили к дому новые электрические линии. Необходимая, часто невидимая, кропотливая работа может занять годы, после чего могут начаться полезные косметические проекты.

Билл Тичинето

Любой, кто пережил реставрацию, знает, что это грязно, утомительно, дорого и обычно создает по крайней мере одну, казалось бы, непреодолимую проблему.По словам Билла Тичинето, который сейчас работает над своей второй крупной реставрацией, даже такой простой проект, как нанесение поверхностного покрытия на коридор, создает столько пыли, что она проникает в каждую комнату. «Ремонт полов — это кошмар. Всю мебель необходимо выносить из комнаты. С таким же успехом ты мог бы остановиться в отеле.

Большинство из тех, с кем мы говорили, применяли свои собственные навыки везде, где могли, но выполняли субподрядные работы, требующие специальных знаний, такие как электромонтажные и сантехнические работы, строительные работы, включая укрепление или восстановление фундамента, а также тяжелое озеленение.Тем не менее, почти все вспомнили, что в ранние годы они выполняли больше грязной работы, когда молодость и нехватка денег делали практическую реставрацию необходимостью.

Карла Перлштейн, чья страсть привела к карьере консультанта и дизайнера по реставрации, сняла всю краску с деревянных изделий в своем первом доме, королеве Анне 1895 года. Еще она ходила на уроки, чтобы научиться ремонтировать витражи. Что касается бюджета, она говорит: «Я также очень хорошо научилась стратегически заполнять мусорные контейнеры», выполняя свой собственный снос.

Другие, которым легче выполнять многие работы самостоятельно, живут в районе, где мало квалифицированных рабочих. «Очень мало подрядчиков, у которых есть навыки для выполнения работы или которые не потратят время, не заряжая руки и ноги», — говорит Майкл Бристоль, реставратор из сельской местности Небраски. «Но еще более сложной задачей было убедить себя, что я могу делать то, что нужно».

Бристоль успешно восстановил необычную черепицу на башне дома королевы Анны, которая принадлежит его семье с 1963 года; у него также есть внутренние полы, окрашенные зернистой краской.Он провел много исследований перед тем, как приступить к выполнению каждого задания, а также сказал, что просмотрел несколько обучающих видео.

Алекс Сантантонио, который в настоящее время восстанавливает не один, а два дома, говорит, что теперь он ценит кривую обучения, которая требуется для восстановления. «Это очевидно из нашей эволюции процесса реставрации гипса. То, что начиналось как шовный герметик с большим количеством шлифовки, перешло в процесс многослойной известковой штукатурки, которая вообще не требует шлифования ».

Серийные реставраторы, такие как Дэвид и Том, которые живут в Ишпеминге, небольшом городке Национального реестра штата Мичиган, столкнулись с реставрацией благодаря дешевой арендной плате.«Наш первый ремонт был в съемной квартире в Чикаго, — говорит Дэвид. Владельцы были совершенно хорошими людьми, которые позволили Дэвиду и Тому получить квартиру на 50 процентов ниже рыночной при условии, что они сами исправят все, что пошло не так. «Мы кое-что сделали во время аренды, но на самом деле поехали в город в первом купленном нами доме. Сначала во всем доме было всего пять розеток ».

Супруги нашли электрика старой закалки, чтобы заменить проводку и добавить новые розетки.«Он почти не делал дыр. Я работал за ним, заделывал штукатурку, — говорит Дэвид.

Со временем они научились в первую очередь сносить все дома и уезжать из города, когда разворачивается грязная часть крупного проекта. Они также обнаружили, что существует не такой тонкий баланс между стремлением к полной аутентичности и ограниченностью наличных денег. Дэвид придерживается «правила 85 процентов». Если ему нужно заменить исторические материалы, такие как столбы крыльца в его нынешнем доме, он исследует то, что там было изначально.Если он не может найти идеальную копию, которую может себе позволить, он будет использовать новые или утилизированные материалы аналогичного качества и стиля. В большинстве случаев он считает, что «совпадение на 85 процентов будет нормальным».

Он и Том применили это правило к своей звездной реконструкции роскошного дома королевы Анны на Верхнем полуострове Мичигана. Недостающие карманные двери были заменены изготовленными на заказ фабриками, но они нашли большую часть необходимых столярных изделий в качестве запаса у местного строителя.

«Мы могли выбирать наши сражения.”

Построение уважаемой и надежной команды квалифицированных мастеров тоже происходит медленно. Лучший способ найти профессиональных работников — это молва: поговорите с соседями и коллегами, у которых была аналогичная работа, говорят наши реставраторы, а затем посетите место и оцените качество работы. Другие ресурсы включают местные организации по сохранению, магазины хорошего оборудования и строительных материалов и, что удивительно, Instagram. «Многие квалифицированные специалисты используют платформу как способ продемонстрировать свое портфолио и подчеркнуть свои возможности», — говорит Сантантонио.

Ищите проекты в вашем районе. «Подрядчик там каждый день?» — говорит Тичинето. «Чисто ли рабочее место?» Обратите внимание на признаки того, что подрядчик может срезать углы, например, рисовать на открытом воздухе, когда на улице влажно или слишком холодно для того, чтобы краска прилипла должным образом.

Дэвид и Том установили прочные рабочие отношения с несколькими подрядчиками. «Моим любимым парнем был напольный», — говорит Дэвид. Прежде чем приступить к работе, «он приходил и брал у нас собеседование».

Если вы нашли надежного подрядчика, попросите его порекомендовать других торговцев, — говорит Тичинето.Сантехники, которые работают вместе с электриками, — настоящая находка для проектов, связанных, например, с установкой котла. Если подрядчик работал с другим над несколькими работами, это бонус: они будут знать, как упорядочивать работу и готовиться друг к другу.

Тичинето также любит оставаться с одним подрядчиком, а не прыгать вокруг. «Я хочу, чтобы они знали дом и чувствовали ответственность за него». Его специалист-электрик «не будет работать со мной, если я найду других электриков. Он говорит, что единственный способ нести ответственность за свою работу — это знать все, что было сделано.

Реставраторы говорят, что удовлетворение приходит от восстановления того, что, по сути, является настоящим антиквариатом. Многие говорят, что восстановление сильно повлияло на них. «Самое важное, что я узнала, — это отпустить», — говорит Карла Перлстайн, признавая, что она немного перфекционистка. Она пришла к тому, чтобы увидеть свою роль воспитателя и помощника, а не царя реставрации. «Я предоставляю информацию, идеи и варианты, но затем отступаю и уважаю танец, который разворачивается между зданием и его людьми».

«Нет единственного правильного способа что-то сделать, и пробовать что-то, пока что-то не сработает, прямо сейчас — это половина удовольствия», — говорит Алекс Сантантонио.

Деревья, расположенные слишком близко к дому, несут в себе влагу, и их следует сносить квалифицированными специалистами. Удаление одного высокого дерева может стоить 3000 долларов или больше.

Билл Тичинето

Сначала делайте основы

Когда Билл Тичинето и его жена Джилл Чейз приступили к своему первому проекту реставрации, колониальному возрождению 1920-х годов в прибрежном Коннектикуте, они увидели пятна на потолке первого этажа. Ничего об этом не задумываясь, они просто обмазали потолок до красивой отделки.Вскоре после этого была сильная метель, за которой последовала оттепель. В том же месте через потолок хлынула вода. У них была ледяная дамба (вода скапливалась на крыше во время оттепели) — и было очевидно, что это повторяющаяся проблема, которую должным образом не решали.

Дренажные работы потребовали тяжелого оборудования и прокладки дренажей под крыльцом.

Билл Тичинето

Этот опыт научил их важности оценки и ремонта механики, которая необходима каждому дому, прежде чем заняться косметикой.Когда они переехали в свой текущий проект, коттедж 1894 года из черепицы в округе Личфилд, штат Коннектикут, одним из их первых проектов было добавление водосточных желобов и занавесок, а также изменение ориентации фундамента, чтобы вода не попадала в подвал. Другая работа включала приведение электричества в норму, изоляцию дома (особенно после того, как первая зима принесла колоссальный счет за отопление) и вырубку деревьев. Супруги, которые являются деловыми партнерами, а также партнерами по реставрации, теперь ищут новые или отремонтированные чугунные радиаторы в качестве основного источника тепла — в доме, где многие окна находятся на высоте всего 14 дюймов от пола.Когда этот проект будет завершен — пока только на исследования и оценки потребовалось два года — «мы действительно с нетерпением ждем возможности переделать комнаты!»

В Коннектикуте, Тичинето и Чейз заменили старинную проводку, не соответствующую нормам.

Билл Тичинето

Советы от ученых

Некоторые изделия из дерева всегда предназначались для окраски.

Билл Тичинето

• Живите в своем доме некоторое время до ремонта.
• Сносите все дома за один раз , желательно во время пребывания в другом месте, особенно если у вас есть дети или у кого-то есть респираторные заболевания.
• Старайтесь изо всех сил не изменять безвозвратно исходные характеристики. Любое удаление всегда должно быть обратимым. Маркируйте и храните элементы.
• Дважды подумайте, прежде чем снимать столярку , особенно если ее много и она утилитарна (например, отделка окон из сосны). Если изделия из дерева не являются ключевым архитектурным элементом в комнате и сделаны из очень красивого дерева, может быть лучше оставить старую прозрачную отделку в покое или (для окрашенной отделки) нанести на нее зернистость или покрасить ее в совместимый цвет.

Кухня

В начале своей карьеры Карла Перлстайн решила построить новую кухню в своем плохо переоборудованном итальянском доме 1865 года, в передней гостиной которого была установлена ​​кухня 1960-х годов. «Я хотела« старинную кухню », но до сих пор не до конца поняла, что это значит», — говорит она. Изучив старые фотографии, она создала дизайн, имитирующий кухню начала 1900-х годов, а затем пригласила дизайнера Мэтью Романа для сборки деталей.

Несмотря на свою подлинность — в комнате стояла отреставрированная чугунная печь Penn-Olive 1890-х годов с боковым бойлером — оригинальной версии кухни Pearlstein не хватало практичности, пока она не добавила примыкающие кладовые для дворецких и кладовые для галантерейных товаров со скрытой техникой.

Blackstoneedge.com

Кухня получилась красивой и выглядела по-настоящему аутентичной, но не особо практичной. «То, что я создал, было печкой. В то время я не понимал, что печь требует кладовых, чтобы быть функциональной ». Она вернулась к чертежной доске и добавила кладовую дворецкого и кладовую для галантерейных товаров, освободив для одной место
, заимствовав место из соседней ванной комнаты, а для другой — уменьшив площадь печной.«Как только я это понял, у меня появилась абсолютно красивая, функциональная, непригодная для использования в стиле« старинная »кухня».

В кладовой дворецкого есть не только старинная медная раковина, но и выдвижной ящик для посудомоечной машины.

Blackstoneedge.com

Она также нашла место для предметов первой необходимости 21-го века: потайной посудомоечной машины в кладовой дворецкого и ящиков морозильной камеры в кладовой галантереи. Холодильник заправлен в нишу в печном помещении. «Скрытая современная техника — секретный соус, сокращающий разрыв во времени.”

Вся кухня: oldhouseonline.com/kitchens-and-baths-articles/period-perfect-victorian-kitchen

Защита вашей работы

После того, как вся тяжелая работа сделана и каждая изящная архитектурная деталь приобретет форму , как вы защитите реставрацию от будущих жителей, которые могут быть необразованными или разрушительными? Для Карлы Перлстайн окончательный «подарок дому» — это сервитут по сохранению дома.

Великолепный камин Batchelder Tile является одним из архитектурных элементов, охраняемых сервитутом исторического Cherry House в Орегоне.

Blackstoneedge.com

Эти юридически обязательные соглашения, используемые природоохранными организациями на всей территории США, защищают историческую собственность от действий, которые могут нанести ущерб целостности , включая небрежное обращение, снос и незначительные изменения. Сервитут позволяет владельцу исторической собственности сохранять титул и право пользования недвижимостью, обеспечивая при этом ее долгосрочную сохранность. Могут даже применяться налоговые льготы.

Перлстайн разместила сервитут на один из своих домов, сборник рассказов Тюдоров 1932 года недалеко от Астории, штат Орегон.Сервитуты покрывают оригинальные интерьеры и принадлежат Restore Oregon (restoreoregon.org/conservation-easements). Каждый год группа физически проверяет собственность, чтобы убедиться, что охраняемые интерьеры не повреждены. Чтобы найти охранную организацию, которая размещает и поддерживает исторические сервитуты, проконсультируйтесь с государственным инспектором по охране исторического наследия своего штата (ncshpo.org). Офис должен иметь возможность направить вас к местным природоохранным организациям, которые поддерживают сервитуты.

Сохранение сервитутов: oldhouseonline.ru / ремонт-и-как-к / сервитуты-объяснение

В поисках призраков

Когда Дэвид и его муж Том купили дом в стиле Shingle Style 1885 года в Ишпеминге, штат Мичиган, дом уже больше года находился в отчуждении. Многие архитектурные элементы были повреждены или буквально оторваны от стен, в том числе книжные полки и панели в библиотеке, в которой есть потрясающий Ричардсоновский романский камин. «Это было похоже на Гринча, который украл Рождество, полный стриптиз», — говорит Дэвид.«Кто-то даже украл ручные колодцы, которые вы используете, чтобы поднимать оконную створку — точно так же, как забираете последнюю банку Who hash».

У этих домовладельцев был любимый плотник, который строил новые-старые панели и книжные шкафы. Следы грязи на штукатурке — «призраки», образовавшиеся в результате проникновения воздуха, — указывали на то, где когда-то были панели обшивки. «Мы использовали это измерение для воссоздания панелей», — говорит Дэвид. «Я твердо верю, что дом скажет вам, что нужно, если вы присмотритесь».

Правильное оборудование

Если вы просматриваете магазины архитектурной утилизации или онлайн, кажется, что есть много вариантов для оригинального оборудования на замену… пока вам не понадобится что-то конкретное, например, все детали для набора транцевого оборудования, кратные для прохода дверцы, защелка шкафа или тяга мусорного ведра, соответствующие тем, которые еще находятся на месте.Поиск в Google может помочь вам найти потенциальные источники, так как вы можете провести предрассветные часы, поджигая себе глаза на eBay, Etsy или Ruby Lane. Магазины утиля по-прежнему в изобилии, особенно в городах с богатой архитектурой. Спросите о «новом старом запасе» — аппаратное обеспечение того времени никогда не использовалось, иногда все еще в оригинальной упаковке. «Мы купили новый старый инвентарь в месте под названием 8th Avenue Antique Salvage в Норвегии, штат Мичиган, — говорит домовладелец из Мичигана Дэвид.

Восстановленные оконные замки в мастерской Алекса Сантантонио.

Сбор комплекта внутренних дверных ручек или корпусной фурнитуры может занять месяцы или даже годы. Семья Сантантониос все еще ищет еще несколько подъемников с оконными створками для своего дома 1885 года. Каждый найденный предмет был тщательно очищен от краски, ржавчины и мусора. Секрет Алекса? В защитных очках он протягивает каждую деталь через приспособление для проволочного колеса на верстаке. Вращающееся колесо делает тяжелую работу.

Есть ли фундамент в старых домах?

Возможные проблемы с фондом старых домов

У старых домов всегда есть история.Старые дома также отличаются удивительным мастерством ручной работы, с точки зрения общей конструкции и дизайна, которые сегодня малоизвестны. Однако за некоторыми старыми домами часто не ухаживают, а это означает, что они заброшены и со временем приходят в упадок. Также неизбежно, что в более старом доме может быть фундамент, который сильно нуждается в ремонте, в зависимости от его возраста и того, как он построен.

В районе Остина есть много домов для молодых людей, то есть возрастом от 30 до 40 лет, но есть и более старые дома, которые все еще существуют.Например, особняк губернатора Техаса был построен в 1850-х годах, а в таких районах, как Старый Западный район Остина, есть дома, построенные в 1880-х годах.

Дома, построенные до Второй мировой войны, скорее всего, не имеют современного фундамента, если только они не были полностью отремонтированы. Фундамент из плит, который в наши дни довольно распространен, существует всего около 70 лет, поэтому, если вы живете в доме, построенном до 1945-1950 годов, у вас может быть другой тип фундамента, который в конечном итоге может вызвать у вас проблемы.

Почему у старых домов есть проблемы с фондом?

Устойчивость дома может зависеть от многих факторов. Это включает в себя качество строительства, расположение дома, климатические условия и время постройки дома. Если ваш дом намного старше, есть вероятность, что со временем он станет жертвой проблем с фундаментом.

Качество изготовления в строительстве тоже со временем изменилось. Современные материалы иногда могут быть сомнительными, поскольку строительные компании часто выбирают менее дорогие предметы, чтобы построить настоящий дом.Однако материалы могут сильно отличаться от того, что сегодня используется для строительства фундамента дома. В старых домах, возможно, использовались различные материалы в качестве фундамента, такие как сланец, земля или булыжник, и это лишь некоторые из них. Эти типы фундаментов предшествуют более часто используемым бетонным плитам, которые более долговечны, но со временем могут стать жертвой проблем.

Почему именно бетонные плиты?

Сегодняшние фундаменты из бетонных плит не получили широкого распространения до окончания Второй мировой войны.С наплывом солдат, возвращающихся домой после войны, возникла острая потребность в домах и жилых застройках (Левиттаун, штат Нью-Йорк — один из примеров), что часто приводило к быстрому строительству. Строители сочли более рентабельным выложить и залить бетонный фундамент толщиной примерно от четырех до шести дюймов по сравнению со старым школьным методом обрамления пола деревянными балками и балками.

Эти ранние плиты были залиты в стволовых стенах, которые представляют собой небольшие стены по периметру, которые затем помогали поддерживать деревянный каркас дома.В некоторых случаях фундамент из плит заливали без армирования, что могло вызвать проблемы, поскольку плита имела большую тенденцию к растрескиванию. Армирование плиты проволочной сеткой или арматурой могло бы значительно облегчить эту проблему. Многие дома в Остине начали использовать фундамент из плит в начале 1950-х годов, а до этого в большинстве домов в Центральном Техасе в качестве стандартного фундамента использовались опоры и балки, а некоторые до сих пор используют.

В некоторых фундаментных плитах используется утолщенный периметр, который может служить основанием или опорой, что делает ненужными стены ствола.Это называется монолитной плитой, так как она создается путем одной основной заливки бетона.

Проблемы фонда со старыми домами

Основной проблемой с проблемным фундаментом может быть просто время. Такие проблемы, как эрозия, могут вызвать смещение почвы под домом. Корни деревьев могут разрастаться и вызывать головную боль, особенно если они растут под фундаментом. В зависимости от возраста вашего дома вы можете просто не замечать такие вещи, пока не станет слишком поздно.

Неровные полы

Поначалу может быть трудно определить, есть ли у вас неровные полы.Поначалу это может быть незаметно, особенно когда проблема только начинается. Первыми предупреждающими знаками, как правило, являются двери и окна, которые не закрываются должным образом, трещины в гипсокартоне, обычно возле дверей и окон. Вы также можете определить, есть ли у вас неровный пол, используя цилиндрический предмет, например бутылку, или шарики, и посмотрите, катятся ли они по полу. Это не всегда означает, что у вас есть проблема с фундаментом, но если вы можете сказать, что полы кажутся неровными, то у вас может быть проблема.

Утечка в плите

Утечки перекрытия — это утечки в трубах, которые происходят внутри или под фундаментом дома. Существует несколько возможных причин этого, в том числе утечка в водопроводе дома или проблемы с канализацией. Сдвигающийся фундамент также может быть источником, особенно если у вас более старый дом. Такое смещение может вызвать чрезмерную нагрузку на трубы и привести к их растрескиванию и, в конечном итоге, поломке.

Если пренебречь, утечка в плите может стать причиной больших головных болей, поскольку под ней сливается вода.Со временем вы можете заметить такие вещи, как плесень, гниль, плесень и эрозия почвы, которые постепенно могут привести к повреждению фундамента, что, в свою очередь, может привести к серьезным структурным проблемам в вашем доме в Остине.

Трещины в стенах и дымоходе

Заметные трещины могут быть вызваны проблемами в фундаменте. В основном они появляются на стенах и в непосредственной близости от окон. Они могут быть более заметными, если ваш дом очень старый. Всегда проверяйте свои стены на предмет тонких трещин, которые часто встречаются в штукатурке или гипсокартоне.Волосные трещины можно считать нормальным износом, например, оседанием дома, но со временем они расширяются и растут, особенно если ваш дом старше.

Вам также следует внимательно следить за проблемами с дымоходом (если он у вас есть), так как рядом с дымоходом могут появиться трещины. Во многих домах в Остине есть деревянные заглушки для дымоходов, которые защищают выхлопные трубы; со временем они могут подвергаться гниению, повреждаться водой и постепенно портиться. Если у вас кирпичный дымоход, ищите трещины на его внешней стороне. Трещины могут появиться не только в кирпиче или камне, но и в растворе.Незначительные трещины в растворе довольно распространены и могут быть устранены путем изменения направления дымохода, но серьезные трещины, такие как трещины ступенек или вертикальные трещины, которые расширяются в течение нескольких лет, могут быть связаны с вашим фундаментом.

Знайте признаки проблем с фундаментом

Иногда бывает трудно определить, является ли небольшая трещина просто нормальным старением или результатом чего-то более серьезного. Если вы покупаете старый дом, вам необходимо его осмотреть, поэтому убедитесь, что все потенциальные проблемы рассмотрены и проанализированы.Проблемы с фундаментом поначалу не всегда заметны, но если вы столкнетесь с чем-то, что вам не кажется правильным, например, глубокими трещинами в полах, неровностями полов, трещинами во внутренних или внешних стенах, тогда вам следует осмотреть фундамент.

Свяжитесь с нами

Если у вас более старый дом, есть вероятность, что ваш фундамент нуждается в ремонте. Многие из вышеперечисленных проблем можно устранить, но самое важное — это определение причины. Если у вас возникли проблемы с фундаментом, обратитесь в нашу компанию по ремонту фундамента.Наша высококвалифицированная команда тщательно оценит фундамент вашего дома и будет работать с вами, чтобы безопасно и правильно решить любые проблемы, которые могут у вас возникнуть.

* Если вас интересуют старые дома, историческое место Французской дипломатической миссии по адресу 802 San Marcos в центре Остина является старейшим задокументированным строением города, которое до сих пор находится на своем первоначальном месте. Построенное между 1840-41 годами, чтобы представлять правительство Франции во время новой республики Техас, здание было отреставрировано и с 1956 года работает как музей.

советов по восстановлению старого дома | FortuneBuilders

Основные выводы

• Реконструкция старых домов должна проводиться с исторической точностью, чтобы считаться реставрацией.
• Ремонт старого дома возможен, но процесс должен быть завершен с вниманием к деталям.
• Один из секретов реконструкции старых домов — научиться принимать причуды исторической собственности.

Старые дома обладают определенным шармом, который делает их привлекательными как для инвесторов в недвижимость, так и для покупателей жилья.Хотя во многих случаях те же особенности, которые делают эти дома уникальными, могут также привести к ряду проблем с обслуживанием. Вот почему понимание процесса восстановления старого дома имеет решающее значение для каждого, кто думает о покупке такого типа дома.

Не путайте реставрацию с обновлением, поскольку на самом деле эти процессы совершенно разные. Реставрация дома подразумевает улучшение собственности с исторической точностью, а ремонт — это модернизация домов с использованием современных элементов.Продолжайте читать, чтобы узнать, как сделать старый дом новым с помощью реставрации.

[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как определить, какие инвестиционные сделки имеют лучшую рентабельность инвестиций. ]

Советы по ремонту старого дома

Когда дело доходит до ремонта старых домов, важно помнить, что каждая собственность должна обладать уникальными характеристиками. Хотя обычно ремонтные работы могут быть более шаблонными, эти типы реставрации будут отличаться от собственности к собственности.По этой причине инвесторы должны быть уверены, что у них есть время для соответствующей подготовки к каждому проекту.

Прежде чем приступить к делу, важно также развеять распространенное заблуждение о старых домах: исторические здания дороже ремонтировать по сравнению с традиционными. В действительности восстановление старого дома в рамках бюджета вполне возможно, если инвесторы и домовладельцы заранее ознакомятся с тем, чего ожидать. Рассмотрение проекта восстановления в целом поможет любому избежать неожиданных проблем, которые могут обанкротить банк.

Тем не менее, вот несколько советов, которые следует учитывать при планировании восстановления старого дома:

• Всегда проявляйте должную осмотрительность, прежде чем браться за проект восстановления.

• Определите профессионалов, которые имеют опыт работы с более старыми домами.

• Начните с серьезных реставраций, прежде чем переходить к косметическим исправлениям.

• Поймите, что уникальные причуды часто делают старые дома такими очаровательными.

Думай, прежде чем действовать

Первым шагом к покупке старого дома является решение, отремонтировать его или отреставрировать.Если вы планируете восстанавливать собственность, обязательно сначала разберитесь с историей дома. Это включает в себя исследование архитектуры, материалов и любых систем. Узнайте о прежних владельцах и попытайтесь определить, какие функции были частью первоначальной собственности, а какие были обновлены, если таковые имеются.

На этом этапе также важно подумать, для чего дом будет служить после завершения реставрации. Определите, планируете ли вы продавать недвижимость, сдавать ее в аренду или жить и поддерживать ее.Это различие поможет вам решить, какие элементы необходимо модернизировать, а какие сохранить для обеспечения исторической достоверности. Оценка состояния собственности и определение ее будущего использования поможет направить процесс восстановления, составить бюджет и сроки.

Как только вы решите продолжить восстановление старого дома, изучите все городские правила, ограничения и постановления, которые могут регулировать историческую собственность. Во многих исторических районах есть постановления, чтобы сохранить целостность домов и кварталов.Хотя большинство правил будет применяться только к внешнему виду собственности, все же важно проявить должную осмотрительность перед началом работы.

Собери команду

Восстановление старых домов может быть сложным процессом, поэтому помогает опытная команда. Ищите подрядчика и инспектора, которые имеют опыт работы в исторической собственности. Также может быть полезно связаться с местными историками или другими профессионалами, занимающимися сохранением старых домов. Они смогут направлять процесс восстановления и дать вам лучшее представление о том, чего ожидать.

Кроме того, важно убедиться, что все участники проекта знают о вашей конечной цели. Члены команды должны быть на одной волне при ремонте любой собственности, но особенно при работе с более старыми домами. Чтобы узнать больше о создании сильной команды по недвижимости, прочитайте эту статью.

Начните с самых серьезных испытаний

При запуске проекта восстановления может возникнуть соблазн начать с простых косметических исправлений. Однако инвесторы рискуют внести ненужные изменения, нанести ущерб своему бюджету и отложить сроки реализации проекта, когда они решат начать с небольших исправлений и обновлений.Например, восстановление полов может показаться несложным проектом; но начало этого изменения может привести к необходимости дальнейшего ремонта при реставрации.

Вот несколько примеров самых больших проблем, которые возникают при восстановлении старых домов:

• Каменная кладка и каменная кладка: Если на участке есть какие-либо элементы из камня или кирпича, рекомендуется их осмотреть, прежде чем начинать восстановление. В зависимости от места и периода постройки дома некоторые материалы оказались менее прочными.Имейте в виду, что для правильного выполнения этих проектов могут потребоваться специалисты.

• Трещины в фундаменте: Многие старые дома были построены на фундаменте, который не выдержал испытания временем. Приступая к реставрации, осмотрите фундамент и обратите внимание на трещины или участки нестабильности. Если вы обнаружите какие-либо фундаментальные проблемы, не пугайтесь. Чаще всего их можно исправить с помощью герметизации и надлежащей вентиляции.

• Влажность: Одна из самых больших проблем в старых домах — это возможность роста плесени.Остаточная влажность в собственности может быть результатом утечек или даже климатических условий. Обязательно проверьте и устраните любые проблемы с плесенью или водой, прежде чем начинать проект реставрации.

• Окна и двери: Неудивительно, что за последние годы изоляция значительно продвинулась вперед. С появлением экологичных строительных материалов и повышения энергоэффективности появилось несколько способов улучшить окна и двери в доме.

• Электрооборудование: В зависимости от года постройки собственности электрическая система может значительно отставать от действующих норм.Например, в старых домах часто отсутствуют заземленные электрические розетки. Найдите электрика с опытом восстановления дома, который поможет привести дом в надлежащее состояние.

Примите причуды

Независимо от вашей цели, не переусердствуйте с проектами восстановления старого дома. Иногда те же причуды, которые затрудняют реставрацию, являются особенностями, которые придают свойству характер. Если особенности не влияют на безопасность или структуру дома, оставьте их как часть готового продукта.

Например, в старых домах нередко можно увидеть уникальную фурнитуру, более короткие дверные коробки или даже кривые доски пола. Хотя исправление этих особенностей может сделать дом более привлекательным для современного покупателя, их изменение может снизить как историческую достоверность, так и очарование собственности. Составляя список проектов, убедитесь, что каждый из них действительно улучшит свойство в некотором роде.

Сводка

Учитывая популярность HGTV и шоу по ремонту домов, нередко мечтать о восстановлении старого дома.Ведь эти проекты подразумевают не только улучшение состояния объекта, но и сохранение его истории. Если вас интересует проектов восстановления старых домов, проектов, не бойтесь провести небольшое исследование. Хотя эти проекты могут показаться очень сложными, в долгосрочной перспективе они могут оказаться весьма полезными.

Вы когда-нибудь работали над исторической недвижимостью? Делитесь фотографиями до и после реставрации старого дома в комментариях ниже!

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Может быть, у вас много капитала, обширная сеть недвижимости или отличные строительные навыки, но вы все еще не знаете, как находить выгодные сделки.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, может помочь вам узнать, как приобрести лучшую недвижимость и добиться успеха в недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

Строительство нового фундамента для старого дома — Коттедж на Мэйн-Стрит

Когда я начинаю этот пост, первое, что приходит в голову, это то, сколько людей подумают, что мы сошли с ума из-за того, что мы пытаемся достичь.Я даже не могу сказать, сколько людей спрашивают о проекте дома только для того, чтобы сказать мне, насколько дешевле было бы построить его с нуля! Эм … Я знаю это … но это было бы не так весело! Сейчас ребята работают над фундаментом нашего последнего проекта реновации. Эти фотографии мне безумны… старый дом стоит на скалах… а так уже 118 лет. Посмотрите, как это выглядит ненадежно … но при этом удивительно, что за последние 100 лет он не сдвинулся с места:

Когда мы начинали, под большей частью дома было всего около 10 дюймов свободного пространства, и для того, чтобы построить фундамент, большую часть земли пришлось выкопать под домом, чтобы даже начать:

Это означает, что весь фундамент пришлось выкопать вручную, а в некоторых местах я говорю, как минимум на 3–4 фута… и грязь уносится в 5-галлонные ведра.Здесь вы можете увидеть, где дом стоял на земле, без камней или фундамента:

Выкопать его было долгим процессом … и проблемой также было поддержание устойчивости дома, чтобы он не развалился вокруг нас на куски:

Главные стены дома были в конечном итоге установлены на домкраты, а в нижних колонтитулах были вырыты ямы для заливки бетона:

После схватывания бетона бетонный блок был установлен на место, и дом опустился на новые колонны:

После того, как главный дом стал стабильным, пришло время заняться некоторыми небольшими пристройками, которые были пристроены к дому:

Было так много проблем с этими надстройками, что было принято решение просто удалить их все вместе и начать с нуля на задней части дома:

Вот Джейме, режущий несколько балок, чтобы подготовиться к сносу:

На то, чтобы сделать дополнения, не потребовалось много времени….вот так их и не было:

Наш друг Шеннон из Taylor Excavating откопал участок для нового строительства:

Вот видеоролик, в котором парни выкапывают нижние колонтитулы руками и стараются не попасться Шеннон:

И вот так вот фундамент был заложен:

Мне нравится этот угол, глядя прямо в открытую входную дверь:

Когда все блоки были на месте, возникла проблема, как заполнить зазор между нижними колонтитулами и фундаментной стеной:

У Хайме и его брата Эрика лучший канал на Youtube, и они сняли короткую серию о доме и фундаменте:

И вот так! Сейчас мы начинаем каркас в доме, так что прогресс налицо.Кроме того, с этого момента я начну называть дом «коттеджем», потому что он намного меньше, чем «фермерский дом» в Sixty One Park. Звучит мило, правда?

Home Foundation Repair: Основы

Ниже приводится отрывок из книги Green Restorations Аарона Любека (издательство New Society Publishers, 2010). Комната за комнатой и система за системой, Любек обсуждает шаги по восстановлению исторических зданий с использованием устойчивых методов и методов зеленого строительства, включая огромные финансовые стимулы в виде налоговых льгот для жилых домов.Этот отрывок взят из главы 9 «Структурные».

Старые дома были спроектированы с использованием структурной логики, сильно отличающейся от сегодняшних. Новые дома спроектированы с строгим соблюдением размеров пиломатериалов и пролетов, указанных в строительных нормах. Старые дома строились на основе здравого смысла, логики и чувства. Большинство домов, построенных между 1880 и 1930 годами, были построены на плохой основе. Эти старые опоры предлагают стенам фундамента небольшую поддержку, которая затем может поддерживать часто выступающие балки и балки. Фундаменты исторического дома были подвержены неправильному расчету нагрузки, плохим параметрам фундамента и некачественному раствору.Старые системы каркаса могут быть построены чрезмерно или недостаточно. Каждый из них является потенциальной точкой отказа. Очень важно понимать такие риски во время реабилитации.

Разрушение конструкции — фраза, которая пугает обычного Джо. К сожалению, большинство структур, подверженных столетию сезонных расширений, воды, людей, животных, отложенного обслуживания, неправильного хранения и плохого фундамента, обречены на некоторые структурные проблемы, которые необходимо решить. Сочетая недостатки строительства, время и ужасную почву центральной части Северной Каролины, я редко вижу старый дом, в котором нет каких-либо структурных проблем.Однако все структурные проблемы можно решить, и большинство из них — простые (но трудоемкие) исправления.

Конструкция здания состоит из фундамента и каркаса. Фундамент — это конструкция, которая передает нагрузки на землю. Он разделяет землю и дерево. Идея проста: дом тяжелый, поэтому фундамент распределяет эту нагрузку по площади, подходящей для земли. Средний двухэтажный дом в стиле королевы Анны в викторианском стиле весит от 30 до 60 тонн, этого достаточно для трех 20-тонных домкратов, чтобы выдержать все это (теоретически, но не пытайтесь это сделать дома).

Каркас образует конструкцию, определяет отдельные помещения и несет нагрузки на пол, стены и крышу на фундамент.

Я расскажу о наиболее распространенных методах фундамента и каркаса, общих проблемах и способах их устранения. Я также расскажу об основных вопросах сохранения и устойчивости, связанных с этой структурой.

Опоры и фундаменты

Фундаменты сооружаются из опор и фундаментных стен. Фундамент — это подземный массив, обычно сделанный из бетона или кирпича, который поддерживает фундаментную стену.Он рассчитан на перенос веса всей конструкции на землю. Опора должна стоять на устойчивой почве, а не на обратной засыпке, которая легко сжимается. Если почва нестабильна, более вероятно, что основание выйдет из строя. Сегодня опоры на восемь дюймов шире, чем стена или опора, которые они поддерживают (например, для стены шириной 12 дюймов требуется опора шириной 20 дюймов) и достаточно глубоки, чтобы находиться ниже линии замерзания, т.е. замерзнуть в соответствующем климате.

Конструкция опор в старых домах сильно различается.Большие величественные дома вполне могут иметь большие и хорошо построенные фундаменты, хотя редко можно найти металлический арматурный стержень (арматурный стержень), необходимый сегодня. Многие дома располагаются на ряду солдат, который представляет собой не что иное, как лишний ряд кирпичей у основания кирпичного пирса или фундаментной стены. Солдатские ряды обычно находятся выше линии промерзания и подвержены разрушению строительного раствора, особенно под давлением воды.

Фундаментная стена воспринимает нагрузки от балки внешнего подоконника до фундамента.Опоры поддерживают внутренние балки и изготавливаются из различных материалов — обычно используются камень, кладка и бетон. Растворы из строительного раствора обладают небольшим сопротивлением несбалансированным боковым силам (например, засыпанная стена подвала), поэтому высокие, тонкие, неармированные наружные стены из кирпичной кладки подвержены разрушению.

Фундаментная стена также определяет пространство под основным жилым помещением. На севере Соединенных Штатов распространены подвалы, тогда как на юге более типичны места для подполья.Подвал или подполье ниже уровня земли по своей природе нестабильны и проблематичны; давление земли и грунтовых вод предрасположено к удару по его опорам и стенам. В зависимости от пористости почвы удерживают и теряют разное количество воды. Цокольный этаж действительно может быть ниже уровня грунтовых вод, скорее всего, весной, когда тает снег как на крыше, так и на земле.

Вода вызывает почти все проблемы в фундаменте. Вода у фундаментной стены оказывает гидростатическое давление — вода пытается попасть из областей с высоким давлением (плохой дренаж почвы) в области с меньшим давлением (ваш подвал).Морозное пучение происходит, когда вода замерзает в плохо дренируемой почве, затем расширяется и толкает опору, фундамент и дом вверх. Любая опора выше линии замерзания будет подниматься и опускаться в соответствии с циклом замораживания-оттаивания. Типичные линии наледи варьируются от четырех футов в штате Мэн до менее чем одного фута на юго-востоке, а опоры должны быть не менее глубиной, чем линия наледи, чтобы избежать пучения при морозе. Лучшее решение проблем с водой — это укладка, отвод воды с крыши, гидроизоляция или гидроизоляция фундамента.

Градация относится к уклону земли вокруг фундамента.Кодекс требует 5-процентного уклона на 6 футов вокруг фундамента, и многие старые дома не выдерживают этого эталона. В любом месте, где склон не соответствует такой отметке, возникают проблемы с водой. Решения включают в себя валы, которые создают низкую точку от шести до 12 футов от фундамента для улавливания воды, и французские водостоки, подповерхностную канаву, покрытую перфорированной трубой и дренажную канаву из гравия
, что позволяет сохранить неизменным выравнивание поверхности.

Сточные воды с крыши (дождевая вода) отводятся от фундамента с помощью водосточных желобов или соответствующей планировки.В холодном климате водосточные желоба образуют ледяные дамбы, что может привести к протечкам крыши и повреждению карнизов, поэтому некоторые отказываются от водосточных желобов в пользу наземного дренажа, часто с использованием пластиковой водонепроницаемой защиты, покрытой декоративным гравием или сплошным слоем бетона.

Гидроизоляция предотвращает попадание воды в фундамент, но пропускает воду во время проливного дождя. Перфорированная труба устанавливается чуть ниже внешней поверхности основания с уклоном для отвода воды самотеком или отстойным насосом.Гидроизоляционный подход может включать или не включать латексную гидроизоляционную краску на фундаментной стене, что в настоящее время требуется многими местными постановлениями о новом строительстве.

Гидроизоляция предотвращает попадание воды в фундамент и необходима при использовании подвала как готового помещения. Это гораздо сложнее, чем гидроизоляция. Гидроизоляцию можно производить внутри или снаружи фундаментной стены; Лучше остановить воду до того, как она попадет в конструкцию, хотя для этого требуется более дорогая наружная гидроизоляция.Сначала устанавливается толстый непроницаемый лист с ямочками, чтобы вода не попадала в фундамент. Затем, прямо под основанием, устанавливается перфорированная труба, которая улавливает грунтовые воды и отводит их либо на дневной свет, либо в отстойник. Отстойник используется для удаления воды, скопившейся в отстойнике, обычно размещаемом в нижней точке в подвале, в подвальном помещении или снаружи.

Бентонитовая глина — это естественный гидроизоляционный материал, который суспендирует воду в гелеобразной форме. Менее естественным, но более распространенным является изоляция из пенополистирольных плит (XPS), которая является дешевой и распространенной деталью при строительстве новых фундаментов, особенно в северном климате.Он непроницаем (кроме швов), что помогает противостоять проникновению воды.

Важно различать проблемы, вызванные стоком поверхностных вод и высоким уровнем грунтовых вод. Первое можно исправить довольно просто, второе — невозможно. Высокий уровень грунтовых вод проникает в конструкцию через стену и цокольный этаж. Бетон пористый и не выдерживает такого давления. Сегодня под плитами устанавливаются пароизоляция из полиэтилена толщиной 4 или 6 мм, которая является отличным средством противодействия подобному нападению.В старых домах такой преграды не будет. Возможный вариант решения проблемы — установка пароизоляции и заливка новой плиты. Тем не менее, несмотря на то, что можно сделать гидроизоляцию новой опоры и всех ее переходных точек, практически невозможно гидроизолировать старую опору. Дренажные стоки снаружи должны частично снизить давление, но не полностью. Если есть признаки высокого уровня грунтовых вод, рекомендуется оставить подвал недостроенным. Готовые подвалы требуют 100-процентного успеха против воды, и затраты на обеспечение такого уровня будут слишком высокими.

Наконец, мокрый подвал иногда может быть вызван заблокированной сливной плиткой, неисправной канализацией или ливневой линией. К сожалению, частные линии нелегко исследовать ничем, кроме раскопок. У водопроводчиков есть инструменты с камерой для труб, которые могут предотвратить серьезные раскопки, хотя многие с осторожностью относятся к отправке дорогостоящего оборудования в трубу с неизвестным засорением.

Домкрат

Для фиксации фундамента или его полной перестройки требуется временная передача вышеуказанных нагрузок на дом для выполнения работ.Удержание дома состоит из временного подъема несущих балок или подоконников на части дома ровно настолько, чтобы удалить вышедшие из строя элементы. Обычно достаточно полдюйма. Подъем дома состоит из подъема сразу всего дома. Типичный подъем на один фут на всю историю. Стратегии подъема могут быть рассмотрены, когда необходимо использовать подвал в тандеме с капитальной реконструкцией фундамента. Дом можно поднять на восемь-десять футов, чтобы учесть добавление нового этажа ниже.

Достоинства постоянного строительства дома — постоянные дебаты в сообществе сохранения. Аргумент о том, что дом должен быть построен, чтобы обеспечить его долговечность как здоровое сооружение, является более веским аргументом, чем аргумент, что он должен быть поднят, потому что владелец хочет игровую комнату. Вообще говоря, подъем дома значительно нарушает городской пейзаж, создавая необычно высокую конструкцию, особенно если он поднимается более чем на несколько футов. В Новом Орлеане, конечно, утверждают, что строительство домов необходимо сейчас, чтобы пережить потенциальное наводнение в будущем, поэтому дебаты продолжаются.

Также невозможно построить дом без реконструкции дымовых труб, так как практика сбросит с высоты все ваши очаги. Полы приподняты, дымоходы нет. Дома с баллонным каркасом сложнее поднять, чем конструкции с каркасом-платформой. Поскольку пол с баллонным каркасом может быть прикреплен к шпилькам с помощью всего лишь нескольких гвоздей, подъем пола может поднять только систему пола, но не поднимать стены. Чтобы исправить это, может потребоваться домкрат изнутри и снаружи, а иногда требуется временная стена между этажами, чтобы обеспечить подъем всей конструкции в тандеме.

Строительство нового фундамента

После поднятия дома можно построить новую фундаментную стену. Часто пирс и навесную стену заменяют сплошной кладкой из кирпича, блока CMU или того и другого. Дерево отводит воду из кирпичной кладки, поэтому строительные нормы и правила теперь указывают, что любая древесина, контактирующая с каменной кладкой, теперь должна обрабатываться под давлением. Если новая фундаментная стена поддерживает существующий необработанный подоконник, должна быть установлена ​​защита от термитов — либо обработанная под давлением древесина, либо термитник из алюминия 20 калибра.Обязательно установите рукава для инженерных коммуникаций. Коротких патрубков из ПВХ достаточно для линий электропередач, водоснабжения и отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.

Как и все элементы экстерьера, старайтесь сочетать любые детали фундамента. Если опоры выступали за ненесущую стену снаружи или, например, имели какой-либо каркас из кирпичной кладки, было бы хорошо восстановить эту деталь. Я обнаружил, что консервационные доски могут быть достаточно гибкими, если старый фундамент не особо отличался.

Перепечатано с разрешения из Green Restorations , опубликованного New Society Publishers, 2010.

Первоначально опубликовано: 14 октября 2010 г.

Как: осмотреть старый дом (он же с чего начать)

Когда вы собираетесь начать ремонт старого дома, легко растеряться. Вопросы будут кружиться у вас в голове, как птички в чириканье после сотрясения мозга из мультфильма о том, с чего начать и сколько это будет стоить. Вам нужно научиться сортировать старый дом, иначе пациент может умереть.

Я не хочу отговаривать вас от покупки и ремонта старого дома, как раз наоборот.Я считаю, что восстановление старого дома — одно из самых приятных дел, которые вы можете сделать! Но я хочу, чтобы вы имели реалистичное представление о том, чего ожидать и чего это может стоить, чтобы ремонт вашей мечты не превратился в кошмар. В этом посте я изложу некоторые подводные камни и общий порядок операций для вашего проекта, а также некоторые советы по составлению бюджета.

Если вы хотите погрузиться глубже и убедиться, что все ваши i расставлены точками, а ваши t перечеркнуты, то взгляните на мою книгу Living in the Past и прилагаемый к ней электронный буклет Historic Restoration Plan .У них есть такой уровень детализации и помощи, который вы не можете получить в одном сообщении в блоге, которое может быть чрезвычайно полезным для ваших планов.

Бюджет

Это всегда самая большая проблема, верно? Не бывает ремонта без бюджета, и чем больше бюджет, тем лучше результаты, верно? Обычно, но не всегда. Вы хотите тратить с умом и, конечно же, избегать двойной работы.

Нет двух одинаковых проектов и нет двух одинаковых бюджетов, поэтому я не могу дать вам подробностей, но есть некоторые важные вещи, которые вам нужно знать перед составлением бюджета.

Во-первых, в старом доме нужно иметь здоровый резервный фонд. Что такое «здоровый»? Для меня это обычно означает наличие не менее 20% предлагаемого бюджета в виде дополнительных денежных средств, чтобы вас не зацепили неожиданные проблемы.

Не заблуждайтесь, это старый дом, и вам придется нести заказы на внесение изменений и непредвиденные расходы. Если у вас нет лишних денег, ваш проект может легко сорваться. Суть в том, что никто не знает, что скрывается в этих стенах, а вы не знаете того, чего не знаете.Так что будьте готовы, и это снимет стресс. В конце концов, это действительно экономит деньги!

Домашний сэндвич

Я придумал эту фразу несколько лет назад, и хотя она еще не охватила всю страну, я считаю, что она очень подходит для того, как вы ремонтируете старый дом. Следуйте этому процессу, и вы потратите меньше денег и вам не придется повторять дорогостоящую работу. Возможно, вам придется немного перепутать вещи из-за ваших обстоятельств, но это почти всегда будет наиболее эффективным способом восстановить старый дом, даже если он не всегда самый практичный, особенно если вы живете в доме во время своего пребывания. ремонт.

Хлеб

Сначала вы начинаете с крыши и фундамента… всегда. Это хлеб твоего бутерброда. После того, как вы предотвратили попадание воды через крышу и устранили любые структурные недостатки фундамента, вы готовы перейти к основному слою сэндвича.

Мясо

Вы сделали все стабильно и остановили попадание воды в крышу, так что теперь пора не допускать попадания воды в стены и отверстия. Сюда идет ремонт сайдинга или лепнины, двери и окна следует реставрировать и герметизировать.Если у вас нет денег, чтобы пройти весь день, это нормально, но здесь главное, как минимум, сделать дом водонепроницаемым, чтобы внутренние части были защищены.

Сыр

На мой взгляд, без сыра у вас не получится много бутерброда, а сыр — это механика. HVAC, Сантехника, Электрика. Теперь внутренняя часть защищена, поэтому вы можете безопасно провести любые механические работы в здании при подготовке к внутренней отделке. Кроме того, эти сделки обычно приводят к беспорядку и повсюду прорезают дыры, поэтому я не хочу, чтобы они появлялись после того, как я только что переделал свои стены или пол.

Все исправления

Настало время, когда вы можете делать все остальное. Электрик и сантехник пробивают дыры, так что пора залатать штукатурку и отремонтировать пол. Пришло время оформить ванные комнаты и кухни со всеми замысловатыми деталями, которые вы, возможно, захотите или можете себе позволить. Отделка, молдинги, шкафы и т. Д. Все они подходят прямо здесь, в фиксирующей части вашего домашнего сэндвича.

Упаковка

Вы же не хотите, чтобы грязные руки вашего коллеги запечатлели ваш сэндвич, так что вам нужно положить его в пакет с застежкой-молнией, верно? Когда все будет готово, пора раскрасить его внутри и снаружи.Защитите эти вложения, чтобы их хватило еще на сто лет. И продолжайте красить его в ближайшие десятилетия.

Это всего лишь простая разбивка деталей, которые я подробно рассмотрю в своем электронном буклете «План восстановления истории». Вы получите более подробную информацию обо всех этих предметах и ​​контрольный список для вас, который углубится в каждый кусок сэндвича.