Определение подвальных и цокольных этажей в тех плане: Письмо Минэкономразвития № Д23и-1453 Об отражении сведений о наличии в здании подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в таблице «Характеристики здания» технического плана – Считаются ли цоколь и подвал этажами в БТИ? Как они учитываются в площади дома?

Содержание

Письмо Минэкономразвития № Д23и-1453 Об отражении сведений о наличии в здании подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в таблице «Характеристики здания» технического плана

Ответ

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение в пределах своей компетенции и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимости, как количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

На основании статьи 22 Закона о кадастре документом, необходимым для осуществления кадастрового учета здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, является технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства).

Согласно части 8 статьи 41 Закона о кадастре сведения о здании или сооружении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта таких объектов недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости — органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Форма технического плана здания и Требования к подготовке технического плана (далее — Требования) утверждены приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403.

Сведения о количестве этажей здания (в том числе подземных), согласно пункту 42 Требований, вносятся в соответствующие строки графы 3 таблицы «Характеристики здания» на основании документов, указанных в пункте 12 Требований. При отсутствии подземных этажей здания в соответствующей строке проставляется знак «-» (прочерк).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. При этом под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

Таким образом, Требованиями не предусмотрено текстовое описание этажей в техническом плане здания и предполагается их количественное указание. Исходя из примера, указанного в обращении, о наличии в здании подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в таблице «Характеристики здания» в строках «Количество этажей здания» необходимо указывать «4», «в том числе подземных» — «2».

Указание текстового описания в реквизите «Техническое описание объекта недвижимости» декларации также не предусмотрено формой декларации об объекте недвижимости и Требованиями к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 628, в связи с чем при наличии подвала, цокольного, первого и мансардного этажей в строке «Количество этажей, в том числе подземных» декларации необходимо указывать значение «4».

2. Виды объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учету, установлены частью 5 статьи 1 Закона о кадастре.

Согласно частям 1, 2 статьи 41 Закона о кадастре:

технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ГКН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.,

в техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в ГКН сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости.

В отношении разрушенных объектов недвижимости кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения такого объекта недвижимости с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования соответствующего объекта в связи с его гибелью или уничтожением (статья 42 Закона о кадастре) и изготавливает акт обследования объекта недвижимости в соответствии с формой акта обследования и Требованиями к подготовке акта обследования, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 13 декабря 2010 г. N 627.

Таким образом, Законом о кадастре не предусмотрена возможность осуществления государственного кадастрового учета разрушенных объектов недвижимости.

Вместе с тем полагаем, что если технический план оформляется в отношении частично разрушенного здания, то сведения о таком здании в техническом плане указываются на основании представленных заказчиком кадастровых работ документов согласно пункту 12 Требований (разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта здания).

При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации. В этом случае декларация в соответствии с частью 8 статьи 41 Закона о кадастре является неотъемлемой частью состава приложения к техническому плану.

Вместе с тем в случае если подготовка и выдача разрешительной документации (разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектной документации) предусмотрены действующим законодательством, технический план должен быть подготовлен на основании указанных документов.

Согласно пункту 49 Требований раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется в том числе в иных случаях, когда, по мнению кадастрового инженера, необходимо дополнительное обоснование результатов кадастровых работ.

При этом Законом о кадастре не предусмотрено внесение в ГКН каких-либо особенных характеристик в отношении частично разрушенных объектов недвижимости (например, процент (степень) разрушения сооружения).

Учитывая положения пункта 49 Требований, необходимо указывать соответствующие сведения о частичном разрушении здания, установленные при выполнении кадастровых работ, в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана.

Также необходимо отметить, что решение о внесении сведений в ГКН о ранее учтенном здании, сооружении, объекте незавершенного строительства или помещении, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть принято органом кадастрового учета на основании в том числе заявления заинтересованного лица, к которому прилагаются правоустанавливающие документы на ранее учтенный объект недвижимости (пункт 20 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 февраля 2010 г. N 42 (далее — Порядок)).

3. В соответствии с пунктами 19, 20 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в ГКН вносятся такие дополнительные сведения об объекте недвижимости, как количество этажей, в том числе подземных этажей (при наличии этажности у здания или сооружения), если объектом недвижимости является здание или сооружение, а также материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание.

Пунктом 42 Требований установлено внесение сведений в строки графы 3 таблицы «Характеристики здания» технического плана на основании документов, указанных в пункте 12 Требований, о количестве этажей здания (в том числе подземных), а также о материале наружных стен здания (например, кирпич, бетон, прочий камень, де

Этажность и количество этажей

Чердак		Междуэтажное пространство	Нет, это не этаж	Нет, это не этаж
Технический чердак	высотой от 1.8м.	Надземный этаж	Да^[163]	Да^[174]
Технический чердак	высотой менее 1.8м.	Междуэтажное пространство	Нет^[176]	Нет^[176]
Мансардный этаж		Надземный этаж	Да^[163]	Да^[174]
Надземный этаж		Надземный этаж	Да^[163]	Да^[174]
Технический этаж в средней части здания	высотой от 1.8м.	Надземный этаж	Да^[163]	Да^[174]
Технический этаж в средней части здания	высотой менее 1.8м.	Междуэтажное пространство	Нет^[176]	Нет^[176]
Антресоль, площадка, ярусы этажерки,	площадью более 40% площади этажа здания	В производственных зданиях следует учитывать как надземный этаж с проемом^[163]	Да, если учтено как этаж^[163]	Да, если учтено как этаж^[174]
Антресоль, площадка, ярусы этажерки,	площадью до 40% площади этажа здания	Антресоль, площадка, ярус этажерки	Нет, это не этаж	Нет, это не этаж
Техническое подполье	высотой от 1.8м.	Надземный этаж	Неясно – с одной стороны есть «подполье» в названии, с другой это все-таки полноценный технический этаж, а не просто пространство от земли до пола
Техническое подполье	высотой менее 1.8м.	Междуэтажное пространство	Нет^[176]	Нет^[176]
Цокольный этаж	верх перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.	Цокольный этаж	Да^[163]	Да^[174]
Цокольный этаж	верх перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем на 2 м.	Цокольный этаж	Нет^[163]	Да^[174]
Подвальный этаж		Подвальный этаж	Нет^[163]	Да^[174]
Подземный этаж		Подземный этаж	Нет^[163]	Да^[174]
Подполье		Междуэтажное пространство	Нет^[176]	Нет^[176]

Подвальный этаж определение снип. Подземный этаж

Однозначно ответить на вопрос о том, какая должна быть высота подвала, достаточно сложно, так как это зависит от множества факторов. В пример можно привести расположение подвала. Если он создается отдельно от дома, его высота может быть больше, так как не зависит от высоты фундамента. Также влияет назначение подвала. Высота винного хранилища будет отличаться от высоты подвала жилого дома или гаража. Стоит отметить, что в подвале может размещаться что угодно — от теплицы до жилого помещения. При этом важно учитывать особенности грунта на участке, так как от этого зависит долговечность всей конструкции.

Особенности подпола

Существует несколько вариантов устройства подвала строения. Они могут отличаться по высоте и предназначению. Если помещение будет использоваться для хранения припасов и вин, это может быть просто подпол, который отличается от полноценного подвала размерами. Его высота обычно составляет до 170 см.

В подполе может храниться консервация, вино и овощи. Стоит помнить, что хранить продукты в подполе, температура которого не опускается ниже +12 градусов, нет смысла, так как урожай необходимо хранить при температуре, приближающейся к нулю. Снизить ее не получится, так как пространство под полом будет нагреваться из-за отопления помещения сверху, а также из-за небольшой высоты подвала жилого дома.

Общие сведения о технических этажах

Технические этажи оборудуются на основании проекта дома, утвержденного профессиональными строителями. Размер подполья зависит от общего количества этажей дома. Стоит отметить, что технический этаж может располагаться на чердаке, в подвале или между жилыми этажами.

В стандартных многоквартирных домах технический этаж располагается в подвале. Стоит отметить, что если в строении больше 16 этажей, технический этаж должен располагаться через каждые 50 метров.

На данных этажах размещается следующее оборудование:

бойлеры;
водопроводные трубы;
системы отопления строения;
канализационные трубы;
электрооборудование;
вентиляционное оборудование;
кондиционеры.

Стоит учитывать, что высота технического этажа зависит от высоты оборудования, которое будет устанавливаться. Так как оборудование может издавать сильный шум, помещение стоит звукоизолировать. При необходимости используются материалы, поглощающие вибрацию. Это позволит сохранить строение в целостности и создать комфортные условия для жителей в доме.

Особенности технического подполья

Помещения, которые располагаются под домом и используются только для размещения коммуникаций, называют техническим подпольем. Высота таких помещений обычно составляет около 1,8 м. Но стоит учитывать, что высота многих бойлеров превышает 2 метра, поэтому важно заранее это предусмотреть. При этом нужно добавить около 30 см к высоте устройства.

Если подвал является большим, в нем размещаются дополнительные приборы. В пример можно привести стиральную машину. Иногда владельцы домов устанавливают в подвале душевую кабину. Также при обустройстве технического подполья необходимо учитывать некоторые рекомендации:

Его высота должна составлять не менее 1,6 м.
В подполье должен иметься сквозной проход шириной не менее 1,2 м для обслуживания оборудования и проведения ремонтных работ.
Важно создавать в перегородках отсеков подполья отверстия. Они необходимы для проведения коммуникаций. При этом важно учитывать диаметр с учетом изоляции.
Вдоль прохода в техническом подполье стоит установить искусственное освещение.
Если проход между отсеками подполья проходит над трубами, над ними необходимо сделать деревянные мостки.
Техническое подполье необходимо оборудовать лестницей с дверью, выходящей наружу.
При создании конструкций из металла следует использовать только устойчивую к влаге арматуру, так как в помещении может скапливаться конденсат.

При обустройстве технического подполья важно устанавливать трубы и коммуникации таким образом, чтобы при необходимости можно было без затруднений проводить ремонтные работы.

Система вентиляции в подполье

Чтобы в техническом подполье не появлялся конденсат, в помещение должен постоянно поступать свежий воздух. Вентиляционные отверстия размещаются симметрично с обеих сторон.

Часто в технических подпольях делаются сухие изолированные камеры, в которых установлено вентиляционное оборудование. Важно обеспечить доступ к оборудованию, чтобы при необходимости можно было его отремонтировать. Зимой в подвале стоит поддерживать температуру не ниже 5 градусов. Стоит отметить, что влажность в помещении не должна превышать 70 процентов. Чтобы устранить потери тепла в помещении, стоит укрепить перекрытия и стены.

Если после оборудования технического подполья появляется конденсат, необходимо дополнительно гидроизолировать помещение и проветрить помещение через двери и окна.

Уязвимые места технических подполий

Перед оборудованием технического подполья стоит помнить о том, что в таких помещениях часто сохраняется высокая влажность, из-за чего металлическая арматура начинает ржаветь. При высокой влажности разрушаютсяи теплоизоляционные материалы. Стоит отметить, что при недостаточном дренаже помещение может быть затоплено.

Во время обустройства подполья важно обратить внимание на следующие проблемы:

Неисправность вентиляции. Из-за этого в помещении может сильно повышаться уровень влажности.
Разрушение теплоизоляционных и гидроизоляционных материалов на трубах. Это может привести к появлению ржавчины на металле.
Пришедшая в негодность электропроводка.
Засорение дренажной системы.

Часто во время устранения проблем владельцам домов приходится увеличивать высоту подвала. Иногда для предотвращения проблем устанавливаются дополнительные опоры для оборудования. Стоит помнить, что все работы в подвале должны производиться по заранее подготовленному строительному плану.

Обустройство жилого подвала

Некоторые владельцы участков оборудуют подвал как жилую зону или спортзал. При желании в погребе можно обустроить кабинет или гостиную с винным погребом. Во время работы над данными помещениями стоит помнить, что к ним предъявляются такие же требования, как и к этажам, располагающимся над уровнем грунта.

Стоит отметить, что из-за отсутствия окон в подвале необходимо делать подсветку по всему периметру помещения. Часто владельцы домов устанавливают встраиваемые светильники на потолке подвала. Важно учитывать, что высота подвала, обустроенного как жилое помещение, должна составлять около 2,65 м. Это необходимо для закрепления светильников и обустройства системы вентиляции.

В некоторых случаях увеличивать высоту за счет углубления в грунт не получается. Обычно это связано с тем, что грунтовые воды расположены на небольшом расстоянии от п

Определении принадлежности этажа к цокольному, подвальному или надземному

Письмо ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» №394/1317 от 08.07.2010 г.

По нашему мнению, при определении принадлежности этажа или части этажа к цокольному, подвальному или надземному, с учетом размещения здания на участке с переменными отметками земли, допускается использование в качестве справочного материала Пособия по проектированию общественных зданий и сооружений (к СНиП 2.08.02-85*).

Письмо ООО «Инновационные технологии безопасности» №02/07 от 01.07.2010 г.

Уважаемый Виктор Иванович!

Просим ОАО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» как одного из разработчиков СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» разъяснить, возможно ли при определении принадлежности этажа или части этажа к цокольному, подвальному или надземному при размещении здания на участке с переменными отметками земли использовать п.1.2 Пособия по проектированию общественных зданий и сооружений (к СНиП 2.08.02-85) и этажи или часть этажей считать надземными, цокольными или подвальными, если не менее 70% площади этажа или рассматриваемой части этажа соответствуют определению, приведенному в СНиП 31-06-2009.

Письмо ФГУП научно-проектный институт учебно-воспитательных, торгово-бытовых и досуговых зданий «Институт общественных зданий» №29-2/190 от 27.08.04г.

В соответствии с Вашей просьбой «ИОЗ» подготовил разъяснение и комментарий по поводу пункта 8 Приложения 3, СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» в части определения цокольного этажа при сложном рельефе местности и сложной конфигурации в плане объекта строительства.

Приложение; Упомянутое в 2-х экз.

РАЗЪЯСНЕНИЕ

к СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» относительно определения цокольного этажа по проекту реконструкции торгового комплекса «Детский мир».

ФГУП «Институт общественных зданий», как руководитель разработки СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» по поводу определения «цокольный этаж для сложных по конфигурации зданий, расположенных на рельефе», разъясняет следующее:

— СНиП «Общественные здания и сооружения» создавался как нормативный документ для разработки типовой проектной документации массовых типов учреждений обслуживания населения. А типовые проекты разрабатывались, как правило, для строительства на условно горизонтальной площадке.

Понятие цокольного этажа в его нынешнем определении появилось в редакции СНиП II-Л.2-72 (пункт 1.7), где косвенно подтверждается, что цокольный этаж возникает при уклоне участка застройки.

Цокольным является этаж, отметка пола помещений которого ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения, т.е.,. ≤1/2 Н, где Н — высота помещения от пола до потолка.

Так как при уклоне участка планировочные отметки земли по углам здания различны, то следует принимать среднюю планировочную отметку

где К ср — средняя планировочная отметка земли,

— планировочные отметки земли по углам здания.

Однако, при большой разности планировочных отметок по углам (более высоты этажа), план этажа следует разбивать на отсеки или отдельные помещения, мысленно рассекая здание плоскостями вдоль или поперек, для определения условных планировочных отметок по углам выделяемых групп помещений.

— Все выше сказанное относится и к рассматриваемому проекту реконструкции торгового комплекса «Детский Мир» и его этажу на отметке 144,40.

На плане на отметке 144,4 противопожарной стеной разделяются на два крупных пространства: 1) торговая площадь для покупателей; 2) загрузочный двор и въезд для подземной парковки автомашин. Поэтому, определить их положение относительно планировочных отметок земли следует раздельно. Учитывая сложную планировочную конфигурацию указанных пространств и то, что часть внутренних ограждений не выходит к наружным стенам, предлагается ввести в чертеж линию предельной по’ высоте отметки для цокольного этажа («пограничную линию»).

Предельная высота планировочной отметки земли для цокольной этажа нового проекта составляет

где 5,0 -высота этажа,

0,5 — толщина перекрытия.

На рисунке 1 после нанесения «пограничной линии» видно, иго основная масса помещений находится в подвале, т.к. отметка пола в них ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.

В соответствии с нормами, такой этаж следует считать подвальным с цокольной встройкой с ограниченной площадью застройки или просто подвальным по основной доле подвальных помещений на этаже.

Аналогичное решение имеет существующее здание «Детского мира», рисунок 2. Там входные вестибюли по ул. Рождественка, разгрузочный двор и часть инженерных помещений являются по определению помещениями цокольного этажа, хотя полностью план этажа назывался «планом подвала».

ВЫВОД: План этажа на отм. 144,4 нового проекта реконструкции здания торгового комплекса «Детский мир» полностью идентичен плану этажа на отм. 144,15 существующего здания в долях площадей помещений, расположенных в подвале и в цоколе.

Поэтому называться эти этажи должны одинаково:

— подвальный этаж или

— подвальный этаж с цокольной встройкой на ограниченной площади застройки на уровне подвала.

Письмо от ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко № 5-644 от 14.07.2010г. Письмо ФГУП научно-проектный институт учебно-воспитательных, торгово-бытовых и досуговых зданий «Институт общественных зданий» №29-2/190 от 27.08.04г.

Письмо от ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко № 5-644 от 14.07.2010 г.

Направляю разъяснения по отнесению нижнего этажа к надземным или цокольным этажам (по терминологии Приложения Б к СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения») многоэтажного здания, расположенного на уклоне.

Приложение на 1стр. в 1экз.

Приложение к письму №1/119-19от 30.06.2010 г.

Разъяснения по отнесению нижнего этажа многоэтажного здания, расположенного на уклоне, к надземным или цокольным этажам.

Исходные данные.

Проектируемое здание расположено на рельефе таким образом, что с одной из продольных сторон здание заглублено на этаж.

Выходы из здания на планировочную отметку земли имеются с обеих сторон. При этом с одной стороны предусматривается выход с нижнего уровня, а с другой — с уровня второго этажа.

Для правильного решения объемно-планировочных решений следует знать, является ли нижний этаж цокольным, если отметка пола помещений этого этажа расположена выше планировочной отметки земли с одной из продольных сторон здания и с этого этажа имеются выходы на нижнюю планировочную отметку?

Разъяснения.

В Приложении Б «Термины и определения» СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» приведены следующие определения:

— «Этаж цокольный — этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений»;

— «Этаж надземный — этаж с отметкой пола помещений не ниже планировочной отметки земли».

Поскольку отметка пола помещений 1-ого уровня (этажа) расположена выше планировочной отметки земли и с этого уровня имеется выход на планировочную отметку земли, рассматриваемый этаж не может считаться цокольным.

С учетом установленных терминов и их определений, 1-ый этаж может рассматриваться как надземный этаж, имеющий глухую стену.