Вход в подвал из подъезда: 9111.ru — страница не найдена

Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд

Москвичи все чаще выбирают «ячейки» на складе взамен домашних кладовок >>>

Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады. Часть многоквартирных домов, преимущественно в старом жилом фонде, обычно не имеют в подвале специальных помещений, предусмотренных под личное пользование жильцами. В таких подвалах общедомовые инженерные коммуникации занимают почти всю площадь, а свободная часть помещения никак не отгорожена, поэтому и доступ простых граждан – собственников жилья к ним закрыт. Как известно, допуск к внутридомовой инженерии разрешен только специалистам, имеющим право эксплуатации инженерных систем.

В более молодом жилом фонде и новостройках подвал, напротив, бывает заранее обеспечен отдельным помещением для хозяйственных нужд жильцов. Право пользования в таком случае принадлежит всем собственникам жилья, вне зависимости от их профессиональной принадлежности: коммуникации остаются вне зоны досягаемости, в закрытой части подвала.

Узнать устройство технического помещения в конкретном доме поможет управляющая компания, которая отвечает за его эксплуатацию. Обратившись в свою УК, собственники жилья, не спускаясь в подвал, смогут узнать, можно ли в нем устроить склад личных вещей. В зависимости от особенностей подвального помещения действовать придется по-разному.

Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>

Стройка за свой счет

В первом случае, когда в подвале изначально не предусмотрено место под бытовые нужды жильцов, способ обустроить пространство для хранения все-таки существует. Подвал, несмотря на наличие в нем в свободном доступе инженерных коммуникаций, все равно остается общедомовым имуществом и принадлежит собственникам жилья. Поэтому они вправе распоряжаться им по своему усмотрению. И если среди жителей дома наберется достаточное количество желающих хранить в подвале картошку или устроить в нем велопарковку, им ничто не помешает.

 

Правда, собственникам потребуется проявить настойчивость, организаторские способности, и что, немаловажно, приготовится к материальным расходам. Дело в том, в подвалах такого типа (где коммуникации никак не отгорожены) помещение, обособленное под индивидуальные склады, и проход к нему  без доступа к инженерии придется строить самостоятельно.

Для этого следует вместе с УК заранее продумать план перепланировки и переустройства подвального помещения и получить официально разрешение на проведение соответствующих строительных работ. Причем, надо понимать, что все финансовые затраты по переустройству подвала и дальнейшей эксплуатации построенного отдельного пространства лягут на собственников жилья, выступивших с инициативой организовать хранилище.

Перечень документов, которые необходимо собрать и предоставить, чтобы получить разрешение на перепланировку и переустройство нежилых помещений в многоквартирном доме, следует уточнять в Госжилинспекции. Москвичи, например, могут узнать все на сайте Мосжилинспекции.

Собрание собственников

В тех домах, где подвал имеет отдельное помещение под хранилище, все проще. Главное – заручиться общим решением собственников жилья и получить свою часть подвала.

С проведения общего собрания собственников жилья придется начинать вне зависимости от того, хотите ли вы просто выделить собственную долю в уже существующем хранилище или, как в предыдущем случае, планируете обустроить в подвальном помещении места для хранения.

На общее собрание необходимо пригласить владельцев всех приватизированных квартир. Что касается социальных нанимателей, то решение за них принимает собственник, представителей которого также следует позвать на собрание. В Москве, например, это департамент жилищной политики и жилищного фонда города. Информацию о планах по проведению собрания общее собрание, нужно донести до каждого собственника, как того требует Жилищный кодекс, не менее чем за 10 дней до мероприятия. И лучше всего уведомить участников письменно.

Кроме точной даты и времени проведения собрания, в сообщении следует указать вопросы, которые будут там рассмотрены. Это необходимо на случай, если очное собрание собственников не состоится и принимать решение большинством голосов придется заочно. А на заочное голосование, к сожалению, можно вынести только те вопросы, что были заявлены на очном собрании. Если данным правилом пренебречь, у желающих оспорить результаты голосования в суде будет больше шансов победить.

Повестка собрания в первую очередь должна включать вопрос о создании мест хранения в подвальном помещении и его перепланировки (или о разделении долей имеющегося подвала между собственниками). Кроме того, необходимо определить состав счетной комиссии для подсчета голосов при голосовании.

Собрание считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники, которые обладают более чем 50% голосов в многоквартирном доме (голос «привязан» к размеру жилплощади, находящейся в собственности, и собственник «трешки» имеет больше голосов, чем хозяин «однушки»). Собравшиеся на месте обсуждают все вопросы и голосуют.

Если 50% голосов не набралось, собрание не засчитывается. В таком случае вам придется прибегнуть к заочному голосованию. Уведомить о его проведении опять придется всех собственников поадресно. В информации следует указать те же вопросы, что предлагалось обсудить на очном собрании, включая состав счетной комиссии, с приглашением проголосовать, а также время и место, куда следует сдавать заполненные листы голосования. Голоса подсчитывает выбранная счетная комиссия.

Самозахват и правило обычая

Нередко собственники жилья, особенно новоселы, сталкиваются с ситуацией, когда подвальное помещение в давно заселенном многоквартирном доме уже поделено между некоторыми владельцами. И те, в свою очередь, на все вопросы о местах в подвале заверяют, что свободных нет. Часто это сопровождается увещеваниями, что подвал был обустроен за их счет, и теперь является их помещением по праву.

Шесть тактических приемов, которые помогут победить в битве с соседями >>>

Но на деле это нельзя назвать иначе, как самозахватом. Такие действия со стороны собственников незаконны. Нежилые помещения, в том числе технический этаж, относятся к разряду общедомового имущества, поэтому у каждого собственника жилья есть в нем своя доля, пропорциональная принадлежащей ему жилплощади. О самозахвате следует сообщить в УК и далее решать вопрос о выделении долей опять же с помощью общего собрания собственников.

Впрочем, даже если такие условия пользования подвалом были утверждены общим решением на собрании собственников жилья, ситуацию можно изменить. Ведь состав собственников изменился, а это значит, что придется провести новое собрание.

В старом фонде, особенно в хрущевках, давно существует другая практика: подвалы в таких домах очень часто используются еще с советских времен, причем без всяких предварительных согласований, перепланировок и прочих «условностей». Правильнее всего в таком случае наконец собрать всех собственников и на общем собрании узаконить давно сложившуюся ситуацию.

Выгоды ради

Собственники могут обустроить подвал не только для индивидуального пользования, но и исходя из общих интересов.

Например, готовый подвал можно сдавать в аренду под склад магазина, а полученную прибыль делить между собственниками или направлять на благоустройство и ремонт дома. Таким образом нередко зарабатывают товарищества собственников жилья.

Гостиница на дому: 5 главных правил организации в квартире мини-отеля >>>

Но важно помнить, что подвальное помещение предназначено исключительно для технических нужд. Обустраивать в подвале дома гостиницы или квартиры для сдачи в наем строго запрещено.

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Статус подвалов по прежнему беспокоит собственников помещений многоквартирных домов (МКД). Казалось бы, вопрос признания права общей долевой собственности на «техническое подполье» (так иногда называют подвалы) уже решен на уровне Конституционного суда

(Определение от 19.05.2009 № 489 О-О).

Однако практика показала, что далеко не во всех многоквартирных домах подвальные помещения подлежат включению в состав общего имущества. В данной статье речь пойдет о том, как определить назначение подвального помещения и его правовой режим.

Помещения МКД и возможные правовые режимы

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статья 36 ЖК РФ дает более полное представление о том, что относится к общим помещениям дома.

Согласно данной норме собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

–общего имущества в МКД, и тогда участниками общей соб-
ственности являются все собственники помещений в доме с размером доли каждого пропорционально площади принадлежащего каждому собственнику помещения;
–самостоятельного имущества, находящегося в единоличной или общей собственности, но по основаниям, не связанным с целевым назначением имущества как вспомогательного и обслуживающего другие помещения.

Разъяснения Конституционного суда

Как указано в Определении КС РФ от 19.05.2009 № 489 О-О, помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома.

Вместе с тем судьи отметили, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования.

Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Забегая вперед, отметим, что в домах советской постройки (и старше) отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения не так просто. Решение данного вопроса требует учета фактических обстоятельств и входит в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. определения от 24.02.2011 № 137 О-О, от 16.12.2010 № 1587 О-О, от 17.06.2010 № 814 О-О, от 22.04.2010 № 472 О-О и т. д.).

Арбитражная практика, складывающаяся на протяжении почти двух лет с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О, к удивлению собственников помещений в МКД и их представителей, показала, что подвальные помещения, исторически предназначенные под обувные мастерские, аптеки и другие организации и учреждения, на первый взгляд, ничем не отличающиеся от таких же подвальных помещений, не занятых аналогичными объектами, в большинстве своем к общему имуществу домов не относятся. В новостройках, напротив, правовой режим подвальных помещений более прозрачен и чаще всего определяется арбитрами в качестве общей долевой собственности.

Позиция Президиума ВАС

Подвальное помещение дома не является техническим по определению

Первую крупную неудачу ТСЖ, представляющее интересы части собственников помещений в МКД по вопросу признания подвального помещения общим имуществом, потерпело в конце 2009 года.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Ключевой момент:

Автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.
В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Признаки «технического подполья»

Здесь речь пойдет о положительных для собственников помещений в МКД решениях, основанных на представленной выше позиции Президиума ВАС. Так, в Постановлении ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-30206/2010 судьи заняли сторону регистрирующего органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на подвальное помещение, в котором находилась электрощитовая, относящаяся к общему имуществу дома. Несмотря на то что организация при строительстве дома выступала в качестве дольщика, в том числе финансировала строительство помещения подвала, суд указал, что за государственной регистрацией права на общее имущество дома, в частности на спорное помещение подвала, должны обратиться все участники долевой собственности.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве.

Экспертиза установила наличие в подвальном помещении санитарнотехнического оборудования, обслуживающего МКД, использование которого невозможно без постоянного доступа в спорное помещение. Согласно проектной документации спорное помещение было признано техническим подвалом, не имеющим самостоятельного назначения.

Ключевой момент:

Техническим признается подвал:
– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;
– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;
– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Еще один пример признания права общей долевой собственности на помещение подвала, которое без согласия собственников жилых помещений дома было передано в аренду, – Постановление ФАС СКО от 10.08.2010 № А32-4632/2008.

Суд, исследовав материалы дела, в том числе план подвала жилого дома, установил, что в нем расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации, и пришел к выводу: такое подвальное помещение изначально не было предназначено для самостоятельного использования. Оно должно быть отнесено к общей собственности домовладельцев.

Ну и последнее судебное решение о признании подвального помещения общей долевой собственностью, на которое хотелось бы обратить ваше внимание, – Постановление ФАС УО от 15.03.2011 № Ф09-1144/11 С6. Судьям было представлено экспертное заключение, согласно которому спорный подвал жилого дома имел:

–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
–грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.

Руководствуясь полученной информацией, судьи пришли к выводу, что такой подвал использоваться самостоятельно не может. Его проектное и фактическое назначение – обслуживающее, поскольку в нем расположены все узлы управления инженерными сетями первого и подвального этажей здания, расположены в подвале, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Само помещение подвала выполняет служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолировано от него.

Отсутствие в подвальном помещении закольцованной системы энергоснабжения, отопления, водоснабжения и отдельных приборов учета коммунальных услуг, по мнению судей, предопределяет его вспомогательное назначение.

Из содержания приведенных выше судебных актов можно сделать вывод о том, что каждый спор относительно признания за собственниками помещений в МКД права общей долевой собственности на подвальные помещения имеет свои нюансы и свои причины для его разрешения в интересах домовладельцев. Обобщающим признаком всех рассмотренных выше дел является, во первых, то, что спорные подвальные помещения не были спроектированы или сформированы впоследствии в качестве обособленных (в том числе от коммуникаций и узлов управления) объектов, а во вторых, то, что во всех спорных подвальных помещениях кроме инженерных сетей были размещены и узлы управления ими. Заметим, что Президиум ВАС в Постановлении № 12537/09 не сделал в этом направлении никаких основополагающих выводов. Они появились позже, в другом его постановлении (от 02.03.2010 № 13391/09).

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости
В Постановлении № 13391/09 на примере подвального помещения дома дореволюционной постройки сформулированы признаки подобного помещения как самостоятельного объекта. Итак, при определении статуса подвального помещения в аналогичных многоквартирных домах нужно учитывать, что согласно п. 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020 1 такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, первоначально относились к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга. С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07. 1991 № 1541 1, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться именно на дату приватизации первой квартиры в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (в частности, на подвал) возникло только один раз – указывает Президиум ВАС: в момент приватизации первого помещения в доме. Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ) лишь подтверждают наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняют его, но не порождают названное право заново.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Ключевой момент:
Самостоятельным объектом недвижимости признается подвал, спроектированный или сформированный к моменту приватизации первой квартиры в доме в качестве объекта, предназначенного для самостоятельного использования.

Данный критерий, по мнению арбитров, не противоречит утверждению о том, что помещения, в которых размещены инженерные коммуникации, априори являются общим имуществом домовладельцев. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Нам удалось найти несколько интересных примеров применения Постановления № 13391/09 в практике федеральных арбитражных судов. Так, Постановлением ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-48167/2009 ТСЖ было отказано в иске к КУГИ о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение, которое согласно справке проектно-инвентаризационного бюро зафиксировано в учетной документации с 1977 года в качестве помещения сапожной мастерской (бывшая квартира). В 2003 году этот объект был реконструирован (его площадь была уменьшена в связи с выделением в самостоятельное помещение водомерного узла), в результате чего был зарегистрирован вторичный объект недвижимости, в котором отсутствовали какие либо технические помещения (венткамеры, водомеры, щитовые, лифтовые и т. д.). Аналогичным образом разрешилась судьба вторичных объектов недвижимости (подвальных помещений) в постановлениях ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-36543/2009, ФАС МО от 09.12.2010 № КГ-А40/14250 10.

К сведению:
Собственники подвальных помещений, выделенных в качестве самостоятельных объектов и используемых под магазины, кафе, аптеки и т. д., обязаны наравне с другими собственниками помещений дома нести расходы по содержанию общего имущества, вне зависимости от того, пользуются ли они таким имуществом. Ведь данные помещения также являются конструктивной частью МКД (Постановление ФАС СЗО от 21.03.2011 № А56-7732/2010).

Относительно размещения в подвальных помещениях – самостоятельных объектах недвижимости – инженерных коммуникаций также есть несколько любопытных дел. В частности, в Постановлении ФАС СЗО от 18.01.2010 № А56-9227/2008 указано, что нахождение в подвальном помещении инженерных коммуникаций холодного и горячего водоснабжения и системы отопления не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному, тем более если необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании расположенного в помещении оборудования для нужд других помещений дома не доказана. Аналогичные выводы сделали судьи ФАС УО в Постановлении от 12.05.2010 № Ф09-3319/10 С6 по поводу факта нахождения в подвале коммуникаций, проложенных транзитом (трубопровод центрального отопления с отопительными приборами, трубопровод холодного водоснабжения, стояки с запорным оборудованием).

Следует отметить, что на практике встречаются случаи, когда подвальные помещения, визуально выделенные в самостоятельные объекты, в действительности не сформированы должным образом в качестве таковых и поэтому подлежат передаче в общую долевую собственность домовладельцев. Подобная ситуация разбиралась Президиумом Челябинского областного суда в Постановлении от 24.11.2010 № 44 Г-99/2010. Как видно из материалов дела, подвальное помещение жилого дома, как, собственно, и все помещения данного объекта, в 1990 е годы были приняты в муниципальную собственность (согласно упомянутому выше Постановлению Верховного Совета РФ № 3020 1). Однако на тот момент подвальное помещение являлось техническим, самостоятельное использование его не было определено. Спорное помещение было реконструировано и принято в эксплуатацию как нежилое только в 2004 году, поэтому у домовладельцев были все шансы оформить его в общую долевую собственность. Данное судебное разбирательство не получило логического завершения лишь потому, что в материалы дела не было представлено документальных свидетельств того, когда произведена приватизация первой квартиры в этом жилом доме и каким на тот момент был статус спорного подвального помещения (по косвенным признакам – «технического подполья»), однако прецедент создан, что очень важно.

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02. 03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой соб-
ственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

Как было указано в начале статьи, подвальное помещение в зависимости от его характеристик, предназначения и т. д. может являться как общим, так и единоличным имуществом собственников помещений в МКД. При определении статуса подвала дома необходимо учесть множество факторов: особенности его проектировки, даты и нюансы проведения реконструкций и формирования вторичных объектов недвижимости, наличие коммуникаций, узлов управления и т. д. Очевидно, что в процессе установления перечисленных фактов собственникам помещений в МКД потребуется помощь экспертов и инвентаризационных служб. Но и это еще не все. Если основания для подачи в суд искового заявления о признании права общей долевой собственности на подвальное помещение будут найдены, собственникам помещений в МКД следует ответ-ственно подойти к подготовке к судебному процессу. Необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их согласием на подачу в суд соответствующего иска, а также уполномочить товарищество (управляющую организацию, иное лицо) на представление интересов собственников при рассмотрении иска в суде.

кому принадлежит, право пользования, приватизация

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

• сети водоснабжения;
• отопление;
• электроснабжение;
• теплосеть или бойлерная;
• основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома. Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

• на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
• у технического этажа нет определенного назначения;
• подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

• владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
• находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
• технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
• если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

• Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
• За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

• Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
• После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
• Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
• Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

• Заявление.
• Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
• Разрешение владельца МКД.
• Техническая документация на дом.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

• обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
• соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
• провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
• учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
• не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
• работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Бизнес в подвальном помещении — правовые и технические азы

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

• Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
• Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
• В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв. м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
7. Турагентство.
8. Пункты приёма вторичного сырья.
9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
11. Бильярдный клуб.
12. Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

• подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
• обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
• заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
• нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
• законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

• для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
• магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
• важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём голосования.
6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме: приватизация, перепланировка и самозахват подвала в МКД

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Для чего нужен подвал в многоквартирном доме?

Во многих многоквартирных домах, построенных в советское время, имеются технические этажи, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности квартир. В них находятся части инженерных коммуникаций, такие как стояки отопления и водоснабжения, трубопроводы, а также различные оборудования и сооружения.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

Кроме основной функции подвалы многоквартирных домов (МКД) также выполняют и второстепенные, помещения могут использоваться жильцами для хозяйственных нужд:

• в подвальном помещении может быть организована мастерская, которая может применяться для воплощения коммерческой деятельности или эксплуатироваться для бытовых нужд;
• занимаемая площадь способна использоваться как погреб для хранения продовольствия, такого как: фруктово-овощные запасы на зиму, купорка или крупы;
• на техническом этаже могут храниться различные вещи жильцов: одежда, старая мебель или техника, велосипеды, санки и т. д.;
• после получения разрешения от БТИ и согласия от соседей собственники вправе осуществить перепланировку в подвале многоквартирного дома и сделать из его части дополнительную комнату, прорезав вход для неё в полу квартиры.

Нормативная база

Чтобы получить в пользование подвальное помещение МКД, следует узнать, кому принадлежит право занимать технический этаж и как приватизировать нежилую площадь правильно, не нарушая закон. Поможет в этом нормативная база, которая включает в себя статьи и законы, определяющие принципы и основные нюансы распределения подвальных помещений между жильцами многоквартирного дома.

Внимание

Согласно 36-й статье Жилищного Кодекса технический этаж является общим имуществом собственников многоэтажного строения, и жильцы могут им владеть, пользоваться и распоряжаться. Стоит учитывать, что уменьшение подвала в процессе реконструкции может быть произведено только с согласия всех граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Данная статья ЖК предполагает, что по решению всех собственников помещения с разрешённым общим пользованием могут быть переданы в полное владение иным лицам, если это не нарушает интересы и права этих граждан.

Ст. 289 ГК РФ подразумевает, что подвал многоквартирного дома является совместным имуществом собственников квартир, между которыми правовые отношения относительно технического этажа определяются 6-й и 9-й статьями ЖК. Таким образом, каждому владельцу жилищной площади принадлежит доля подвальных помещений, но их отчуждение ограничивается статьей 290 ГК РФ, а пользование 288-й.

Граждане должны выполнять установленные ст. 30 ЖК обязанности и знать, что они имеют право создавать товарищества собственности согласно 291-й статье ГК РФ.

№	Статья	Название
1	36 ЖК РФ	Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2	289 ГК РФ	Квартира как объект права собственности
3	6 ЖК РФ	Действие жилищного законодательства во времени
4	9 ЖК РФ	Жилищное законодательство и нормы международного права
5	290 ГК РФ	Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
6	288 ГК РФ	Собственность на жилое помещение
7	30 ЖК РФ	Права и обязанности собственника жилого помещения
8	291 ГК РФ	Товарищество собственников жилья

Кому принадлежит подвал в доме?

Нередко жильцы дома не могут определить, кому принадлежит подвал в доме. Соседи должны учитывать, что помещения с запрещённым частным доступом (площадь, на которой располагаются инженерные сети, коммуникации, водоснабжение, отопление и т. д.) не могут быть переданы в частное владение.Но вся остальная часть технического этажа может быть использована гражданами с правом собственности по своему усмотрению. Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации в приватизированных многоквартирных домах собственниками (общедолевыми) подвальных помещений являются жильцы: в первой части 37-ой статьи ЖК РФ говорится о том, что они имеют право на такую долю от совместного имущества, которая пропорциональна размеру квартиры, принадлежащей владельцу. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• подвальные помещения многоквартирного дома не должны находиться в собственности на момент приватизации жилья;
• у технического этажа не должно быть никакого определённого назначения;
• подвал в обязательном порядке должен быть отделён от квартир многоэтажного дома.

Также важным условием для владения в равных долях нежилым помещением собственниками является наличие в нём технического оборудования, с помощью которого выполняется обслуживание более одной квартиры.

Внимание

Следует учитывать, что если все квартиры многоэтажного дома принадлежат городу, то у помещений технического этажа не может быть собственника, а подвал должен быть использован только как техническая комната для инженерных коммуникаций.

Решающим фактором при определении права на данную собственность является вопрос о том, находится ли дом под контролем ТСК и входит ли он в состав ТСЖ, так как в этом случае общедомовые помещения в обязательном порядке будут принадлежать управляющим компаниям.

Чтобы определить, кому принадлежит подвал в многоэтажке, следует обратиться в Росреестр за выпиской: в ней будет указан не только настоящий владелец помещения, но также должна быть уточнена дата, когда он стал собственником данной площади и основания, благодаря которым технический этаж был приватизирован этим лицом. Сделать это можно, воспользовавшись официальным сайтом Росреестра (публичная кадастровая карта).

Если в жилом доме находится магазин

В жизни часто встречаются случаи, когда весь первый этаж многоквартирного дома занимает продуктовый или бытовой магазин, кафе, ресторан, бильярд, тренажёрный зал и т. д.  При этом подвал может находится как в собственности коммерческой организации, использующей техническое помещение в роли склада, так и жильцов. При первом варианте организация обязана предоставлять доступ к коммунальным оборудованиям (моментально при экстренной ситуации или аварии и на следующие сутки после письменного уведомления при плановом осмотре состояния оборудования), располагающимся в подвале, так как они относятся к территории с запрещённым общим доступом.

К сведению

Иногда коммерческая организация может располагаться прямо на техническом этаже, в этом случае (для этого должно быть предоставлено согласие жильцов многоквартирного дома) она обязана являться собственником всей занимаемой территории или же арендатором  (сдаваться в аренду данная площадь может лишь с согласия всех собственников квартир).

Бывают случаи, когда происходит незаконный захват подвальных помещений, на территории которых открывают несанкционированные магазины — справиться с данным правонарушением поможет обращение в суд.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Жильцы имеют право приватизировать подвальные помещения в многоквартирном доме, если:

• они являются собственниками квартир;
• технический этаж не находится в чьей-либо собственности;
• подвальные помещения не принадлежат управляющим компаниям или муниципалитету.

Граждане приватизируют подвал, чтобы:

• пользоваться им в личных целях;
• поднять потенциальную стоимость квартиры, относящейся к данному техническому этажу;
• отсудить помещения у лиц, которые незаконно произвели его самозахват;
• получать собственную выгоду (сдача в аренду и т. д.).

Как приватизировать подвал в жилом доме?

Самое сложное в процедуре приватизации подвала многоквартирного дома — это получение согласия всех собственников многоэтажного дома.

1. Для начала следует провести общее собрание жильцов, темами которого будет трансформация границ технического этажа и отчуждение части совместного имущества. Чтобы это осуществить, требуется составить протокол, который будет соответствовать статьям 36, 44-46 Жилищного Кодекса, а также уведомить владельцев квартиры о намечающемся мероприятии за 10 дней. На нём должны присутствовать не менее половины собственников и получено более пятидесяти процентов согласий, подтвержденных подписями присутствующих.
2. После успешно проведённого собрания требуется составить ходатайства от лиц, которые будут являться будущими собственниками подвального помещения и сделать заверенные копии документов на жильё в данном многоквартирном доме. Также нужно иметь план той части технического этажа, которая будет приватизироваться, и обратиться в ЖЭК с целью получения акта обследования здания.
3. Следующим пунктом будет являться подписание контракта с проектной организацией которая сможет помочь в подготовке реконструкции подвального помещения многоквартирного дома: должно быть сделано заключение, подтверждающее намерение нового владельца не нарушать системы эксплуатации жилого дома. После совершения описанных действий следует подать документы с заявлением в межведомственную комиссию, относящуюся к районной администрации.
4. Чтобы приватизировать технический этаж, будущий собственник должен получить разрешение от Управления архитектурой, а также согласовать с СЭС и пожарной организацией проект реконструкции.
5. Подвальное помещение не сможет быть передано в собственность, если будут не оплачены счета ЖКХ до периода подачи документов. Поэтому после устранения задолженностей нужно подать иск в судебную инстанцию с прикреплением всех требующихся документов и разрешений.
6. При успешном окончании судебного процесса следует получить готовые разрешения от межведомственной комиссии и Управления архитектуры.
7. Последним этапом в приватизации подвала многоквартирного дома считается оформление в БТИ правоустанавливающих документов и получение кадастрового плана, после чего можно будет провести инвентаризацию помещения. Теперь остаётся провести требующиеся работы в подвале и ввести его в эксплуатацию.

Перепланировка в подвальном помещении

С помощью проведения планировки приватизированного подвального помещения можно увеличить жилую площадь, сделать дополнительное место для отдыха или развлечения, а также организовать удобный склад для хранения не использующихся в быту вещей.

Для воплощения в жизнь данной идеи потребуется:

• подготовить план этажей с экспликацией;
• сделать копию лицевого счёта;
• получить выписку из домовой книги, в которой должны быть указаны все лица, прописанные в квартире многоэтажного дома;
• заверить у нотариуса копию документов, подтверждающих право собственности;
• разработать проект перепланировки подвала.

При проведении данной процедуры могут возникнуть следующие сложности:

• может не удаться из подвала многоквартирного дома оформить жилое помещение при отказе Коммунальных служб дать разрешение на такого вида перепланировку по причине несоответствия санитарным нормам, требующим наличия в комнате минимум одного источника света;
• возможно, возникнут сложности при перепланировки технического этажа в офис или магазин, так как для этого требуется сложная процедура оформления квартиры в нежилое помещение;
• могут возникнуть ограничения при оформлении перепланировки по причине  плохого состояния многоэтажного дома и длительного отсутствия капитального ремонта.

Самопроизвольный захват подвала

Нередко происходит незаконный захват подвального помещения многоквартирного дома. Чаще всего причина таких правонарушений кроется в том, что собственники не знают о том, что они являются владельцами технического этажа, а также из-за нестабильности в стране в 90-е годы. Проблема в том, что «фальшивые» владельцы упорно доказывают свои права на технический этаж, аргументируя это вложенными материальными средствами на капитальный ремонт и перепланировку. Но эти доводы не имеют никакой юридической силы, поэтому жильцы многоэтажного дома могут смело отстаивать свои права.

Поможет восстановить справедливость в данном случае  подача иска в суд.

Нюансы

Существует большое количество нюансов при приватизации подвальных помещений многоквартирного дома, которые могут помешать жильцу стать собственником технического помещения. Одной из проблем, с которой нередко сталкиваются граждане при попытке получить во владение нежилое помещение, является то, что не все подвалы относятся к общей долевой собственности. То есть, если в техническом помещении не имеется коммунального оборудования, оно не может подлежать приватизации.

ВАЖНО

Также часто бывает, что технический этаж уже имеет собственников, либо же относится к муниципальному имуществу или к управляющей компании. В данной ситуации приватизация становится просто невозможной. Для уточнения этой информации жильцам многоквартирного дома стоит обратиться за выпиской в Росреестр.

Благодаря огромному множеству особенностей и «подводных камней» не всегда удаётся стать собственником подвального помещения многоквартирного дома с первого раза, но не стоит сдаваться: изучайте правовую сторону вопроса, и если вы уверены, что закон на вашей стороне, то бейтесь до последнего!

правила пожарной безопасности — Новости — Пресс-центр — Главная — Артинский городской округ  официальный сайт 

 

Подвалы – одни из краеугольных камней жилищно-коммунальной сферы. Уже более двадцати лет, с первых изменений в законодательстве и провозглашения частной собственности, не утихают баталии по поводу их предназначения и использования. Подвальные помещения регулярно становятся предметом медийных скандалов (рейдерство, нецелевое использование, коррупция) и судебных разбирательств.

Подвал многоквартирного жилого дома в большинстве случаев выполняет функцию технического этажа. В нем сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, оборудования и сооружений, которые в совокупности обеспечивают жизнедеятельность всей внутренней инфраструктуры жилого дома.

Проникновение посторонних лиц в подвальное помещение, а тем более вмешательство в работу различных систем категорически запрещается. Кроме того, что это может повлиять на работоспособность определенных коммуникаций, это также может представлять опасность для жизни как жильцов дома, так и самого человека, проникшего в подвал.

Именно по этой причине окна подвальных помещений заваривают решетками, а на входы устанавливают железные двери с надежными замками. Доступ в подвал, как правило, имеют только старший дома, назначаемый общим собранием жильцов и сотрудники коммунальных служб управляющей компании, которая обслуживает данный многоквартирный дом.

Так, 7 марта в 7.30 утра на пульт пожарной охраны п. Арти поступило сообщение о том, что по ул. Рабочей Молодежи, 79/83 в подвальном помещении произошло загорание. На площади 20 кв.м горели вещи, бытовой мусор, который жители скапливали годами из своих квартир и деревянные перегородки. В результате сильного задымления в подвальном помещении дым стал распространяться на лестничные клетки многоквартирного дома. Дым быстро заполонил все три подъезда трехэтажного дома. Тушение данного пожара было осложнено тем, что все окна подвального помещения были заложены кирпичом, проветривание было невозможным. Пожарным пришлось тушить очаг практически вслепую. По прибытию к месту, пожарные начали эвакуацию жителей дома, благодаря слаженным действиям пожарных было спасено 9 человек и 16 эвакуировано.

Как и в случае с помещениями других типов, при проектировании и эксплуатации подвалов и цокольных этажей зданий следует соблюдать особе меры профилактики пожаров. Однако и здесь есть свои нюансы, характерные именно для подобных площадей.

 В подвальных помещениях категорически запрещено хранение и эксплуатация горючих, легковоспламеняющихся, а также взрывоопасных веществ и материалов. Нельзя забывать, что подвал является частью, на которой стоит здание; при определенном стечении обстоятельств нарушение этого запрета может привести к обрушению всего строения.

· Если площади, расположенные в подвале, не используются, то двери должны быть заперты на надежный замок, а ключи храниться у коменданта здания либо в диспетчерской.

· Окна должны быть застеклены, проемы периодически очищаться от мусора. Запрещается закрывать их «наглухо», так как в случае неблагоприятной ситуации это может помешать эвакуации людей.

· У входа в подвал, на доступном для ознакомления месте, должна быть расположена схема помещения с указанием путей выхода.

· В подвальном помещении (в обязательном порядке!) должны находиться средства для тушения огня не менее, чем двух типов, например, песок и огнетушители. Конкретный перечень средств определяется в зависимости от назначения и фактического использования площадей. Нельзя забывать, что противопожарная безопасность зачастую регламентируется не только требованиями законодательства или контролирующих органов, но и нормами здравого смысла. Например, наличие мусора в подвалах может послужить не только в качестве материала для горения, но и стать очагом возгорания. А захламленные, заставленные мебелью проходы не только осложнят эвакуацию людей, но и затруднят доступ пожарных к очагу возгорания для его ликвидации. Также, если подвал используется как объект коммерческой недвижимости, необходимо минимизировать риск возникновения пожара: запретить курение, использование открытого огня и т. д.

Помните: правильная и безопасная эксплуатация помещения, расположенного в подвальной части здания, позволит снизить вероятность возникновения возгорания, и, соответственно, в несколько раз уменьшить возможные убытки от нанесенного материального ущерба.

Начальник ПЧ 1/1  А.В. Сыропятов

нормы содержания подвалов жилого помещения

Для регламентирования работ по содержанию жилищного фонда были разработаны и утверждены правила, введенные в действие постановлением №170 ГосСтроя РФ 27 сентября 2003 года. На данный момент все его пункты актуальны и применимы.

 Загрузка …

В пункте 3.4 указывается перечень требований к содержанию подвалов и подполий.  В частности, организацией, которой поручено обслуживать жилой дом, должен обеспечиваться температурный режим подполий и их влажность воздуха.

Это обеспечит надежную защиту от конденсата на стенах и потолке по всему периметру подвала.

Также управляющая компания должна обеспечить чистоту и доступ к проходам подвала и технических подполий. Запрещается наличие в подвалах живности – грызунов, кошек, собак и прочих видов животных.

Перечень обязательных работ в подвалах многоквартирного фонда

Помещения под домом необходимо регулярно проветривать в любое время года, это делается при помощи каналов вытяжки отработанного воздуха, отверстий для вентиляции, с использованием оконных и дверных проемов или иных устройств объемом воздуха, минимально равным однократному воздухообмену.

Продухи в цоколе должны открываться на постоянной основе. Проветривание проводят в морозные дни и обязательно сухие.

Если на поверхностях подвала выпадает конденсат, появляется грибок или очаги плесени, то необходимо ликвидировать источник переувлажнения и организовать тщательное проветривание через окна или двери.

На проемах с этой целью можно установить дверное полотно или оконный переплет, оборудованный решетками или жалюзи для защиты от несанкционированного доступа посторонних лиц.

Если подвал обладает стенами с глухой поверхностью, то предварительно необходимо пробить в помещении несколько отверстий для вентиляции в каждой из секций дома. Как правило, это делается в противоположных углах и оборудуется решетками или вентиляторами для вытяжки.

Обустройство входной группы в подвал

Вход в подвал должен быть оборудован дверью с замком. Необходимо держать их закрытыми, храня ключи в организациях по обслуживанию жилого фонда, дворников, рабочих или жильцов дома. Место хранения указывается на табличке возле двери или на специальной наклейке.

Доступ к коммуникациям в подвале для сотрудников аварийных бригад или иных аналогичных организаций должен предоставляться по требованию в любое время дня и ночи.

Ограничения на использование подвальных помещений

Запрещается делать в подвале склады с хранящимися в них горючими материалами, токсичными веществами или взрывоопасными предметами. Также не допускается делать хозяйственные склады, если вход обустроен из лестничных площадок общего пользования.

Все проемы и отдушины подполья должны защищаться сетками с размером ячеек не более 0,5 см. это делается для защиты от проникновения вредных грызунов.

Санитарные нормы и правила требуют неукоснительного слежения за состоянием подвала, своевременные дезинсекционные работы или дератизации. Это касается не только подвалов и подполий, но и все прочих мест общего пользования.

Законодательные нормы по содержанию подпольев в регионах РФ

Требования к подвальным помещениям многоквартирных домов Правительство каждого региона дополняет своими распоряжениями, прикладываемым к постановлениям Правительства. К примеру, распоряжение Правительства Москвы по использованию жилого фонда ЖНМ – 98- 01/10. Утвержденный ещё в 1998 году, он актуален и сейчас.

Распоряжения в регионах делаются по указанию вышестоящих инстанций для реформирования сферы предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Нормативы этого документа должны неукоснительно выполняться всеми юридическими и физическими лицами, во владении которых есть жилые дома, а также организациями, обслуживающими многоквартирный фонд независимо от форм собственности зданий.

Подвальными помещениями считают все пространство дома, расположенные ниже отметки грунта более чем на половину своей высоты стен. Подпольями считают те помещения,  в которых оборудуют котельные, проводят коммуникации для обеспечения жизнедеятельности дома и располагают в этих же целях инженерное оборудование.

Подвалы могут быть как отапливаемыми, так и без систем отопления.

Требования к содержанию подвальных помещений

Подвалы и технические подполья разрешено использовать для инструментов рабочих из обслуживающей дом организации. Это могут и материалы для ремонта, некоторое оборудование или вещи, необходимые для обеспечения комфортного проживания владельцев квартир.

Запрещается обустраивать хозяйственные склады. Недопустимо сдавать в аренду подвалы, где есть газовые трубы и щиты отключения приборов и коммуникаций. Ту часть, где коммуникации отсутствуют, можно сдать в аренду или под другое использование с условием, что доступ к трубопроводу и прочему оборудованию будет предоставлен круглосуточно.

Также запрещается обустройство и перепланировка подвалов для размещения в нем квартир и иных жилых площадей.

Требования к использованию подпольев

Неотапливаемые подвалы должны быть не холоднее 5 градусов по Цельсию, а влажность воздуха не может превышать 65%. Температурно-влажностный режим обеспечивается исходя из целевого использования подполья.

Осмотр подвалов должен проводиться ежегодно, причем осматривают его полностью, включая вентиляционные каналы, окна и вытяжки в цоколе. Вентиляция должна быть достаточной, чтобы воздухообмен превышал однократный обмен воздуха  в подвале.

Вход в помещение должен быть оборудован выключателями. Пространство нельзя заваливать вещами, особенно подходы к коммуникациям, также недопустимо обустраивать дополнительный фундамент под размещаемые агрегаты, изменять высоту подвала за счет утолщения пола без согласованного проекта.

Влажность, если она избыточная, должна устраняться путем обустройства дополнительной гидроизоляции фундамента и дренажа, без откачки постоянной воды из подвала. Это может привести к разрушению материалов основания, что негативно повлияет на устойчивость всего дома.

Осмотр запорного оборудования и входа в подвал проверяется ежедневно оператором диспетчерской службы или работниками обслуживающей организации.

Полы в подполье делаются с уклоном к особому приямку, в котором должна скапливаться вода.

Требования к инженерным коммуникациям в технических подпольях

Все неисправности коммуникаций должны своевременно устраняться. В местах очистки стояков канализации нужно делать специальные бетонные лотки, которые способствуют отводу воды в канализацию.

Все переходы через системы трубопроводов должны быть оснащены мостиками, которые устанавливают над поверхностью коммуникаций, а приямки в целях безопасности необходимо закрывать решетками.

Каждая труба в подвале должна быть теплоизолирована и защищена от влаги, что предусматривается в проектной документации. Для предотвращения утечек газа или воды все пересечения коммуникаций с основанием дома нужно герметизировать по стандартным решениям, оговоренным в приложениях к правилам эксплуатации многоквартирных домов.

Для уменьшения шума от оборудования в подпольях нужно сделать звукоизоляцию, переоборудовать насосы на виброоснове, сделать вибровставки на напорном трудопроводе и обустроить неподвижную опору на удалении в один метр от наружных стен.

Контроль за содержанием подвалов и технических подполий

Регулярные осмотры делают для своевременного выявления дефектов и причин их возникновения. По итогам проверок делается отчет, в котором указывают необходимые меры для устранения недостатков. Также проверяют вид использования подвала и его общее состояние.

Единожды в год проводится обучение и информирование всех собственников, нанимателей и иных заинтересованных лиц о правилах и эксплуатации оборудования в подпольях, а также о мерах пожарной безопасности.

Плановая проверка делается  общей или частичной.

Общая проверка

В ходе работ осматривают все здание, в том числе и конструкции цоколей, все оборудование внутри и снаружи, а также благоустройство прилегающей территории.

Общие осмотры делают дважды в год, осенью и весной, в обоих случаях до начала отопительного сезона.

После обильных атмосферных явлений в виде снегопадов, ливней и других стихийных явлений, нужно проверять целостность коммуникаций и всей конструкции жилого дома на наличие повреждений, деформаций или дефектов, которые могут нарушить комфортное использование дома жильцами. Такие внеплановые проверки должны проводиться без предварительного планирования.

Частичные плановые осмотры

Частичный осмотр предполагает осмотр конкретного вида оборудования представителями специализированных труб, которые выполняют их ремонт.

Процедура осмотра жилого дома

Особо тщательно осматривают дома, которые изношены более чем на 60%.

Все дефекты, деформации или повреждения различного характера могут снизить устойчивость конструкции, её обрушение или потерю работоспособности оборудования внутри. Эти недочеты должен исправлять собственник дома, привлекая помощь со стороны организаций по содержанию жилого фонда.

Принимаются срочные меры по обеспечению безопасности собственников квартир, проживающих в доме, а также работ по предупреждению развития дефекта с информированием вышестоящих инстанций и собственников.

Результаты проверок отражают в актах, паспортах и журналах по учету состояния дома. Указывают все неисправности и повреждения, общее состояние дома и его элементов. Осенние проверки фиксируют в паспортах готовности объекта к запуску систем отопления.

В течение месяца после записи в журнале  обслуживающая компания должна сделать перечень работ, установив объемы работ для подготовки дома к зимнему периоду.

Важно закончить ремонт перед запуском или промывкой систем отопления, устранить все дефекты капитального ремонта. Выполняется проверка готовности объекта с выдачей рекомендаций нанимателям, жильцам и  арендодателям по стоимости планируемых работ.

Устранение небольших неисправностей и наладка оборудования, регулировка приборов должны делаться той компанией, в чьем ведомстве находится на обслуживании дом.

YouTube responded with an error: The request cannot be completed because you have exceeded your <a href="/youtube/v3/getting-started#quota">quota</a>.

Входные двери в подвал

Двери подвала серии Classic Добавьте удобство прямого доступа в подвал и получите полноценное использование вашего дома с нашей грунтовкой для подвальных дверей Classic Series.Двери подвала BILCO позволяют домовладельцам добавлять в свой дом жилое пространство или складские помещения в соответствии с кодексом. Крупные предметы, такие как игровые столы и мебель для готовых участков, или принадлежности для бассейнов и садовая мебель для складских помещений, легко перемещаются через широкий проем двери BILCO. Двери доступны с заводской порошковой окраской в ​​цвета, подходящие к внешнему виду любого дома.

Порошковая окраска двери стального подвала серии Classic Стальные двери подвала серии BILCO Classic теперь доступны с заводской окраской полиэфирной порошковой краской.Полиэфирная смола обеспечивает прочное, устойчивое к атмосферным воздействиям покрытие. Отвержденное при более высоких температурах, чем большинство влажных покрытий, в результате получается более прочное и устойчивое к сколам покрытие. Это обеспечивает порошковое покрытие стальной двери подвала серии Classic как с декоративной, так и с защитной отделкой.

Двери подвала серии Ultra Подвальные двери серии Ultra обеспечивают безопасный и соответствующий нормам доступ в подвал, устойчивы к погодным условиям и просты в эксплуатации — и все это практически без обслуживания.Дверь в подвал серии Ultra имеет конструкцию из полиэтилена, которая никогда не ржавеет, не гниет и не требует покраски. Его имитация текстуры древесины и приятный цвет коряги дополнят внешний вид любого дома, а сменные вставки в боковые панели позволяют домовладельцам легко добавлять свет или вентиляцию в свое подвальное помещение.

Пермь Вход в подвал Вход в подвал PermEntry, состоящий из лестничной клетки из сборного железобетона и двери в подвал BILCO, является самым быстрым и экономичным способом добавить удобный прямой доступ в подвал в любой дом.PermEntry® идеально подходит для строительства новых домов и может быть доставлен и установлен дилером BILCO PermEntry® всего за несколько часов.

Комплект замка двери подвала Купить онлайн! Наслаждайтесь удобством запирания и отпирания двери подвала BILCO Classic Series снаружи с помощью набора для замков подвала.Установите дверной замок с ключом BILCO и сохраните поездку в подвал, чтобы запереть или отпереть дверь. Комплект замков с ключом для дверей подвала доступен для всех моделей стальных дверей подвала и в настоящее время недоступен для дверей подвала серии Ultra.

Лестницы для подвала Размеры косоуров доступны для всех размеров дверей подвала BILCO.Изготовленные из тяжелой оцинкованной стали, косоуры для лестниц BILCO для цокольного этажа являются экономичной и более прочной альтернативой деревянным ступеням для цокольного этажа.

Вход в подвал — Unit Step Company

Именно то, что нужно для легкого доступа к вашему подвалу.Они называются входами в переборки, входами в подвал, подъездом в подвал, ступеньками в подвал и т. Д.

Наши входы в подвал сделаны из сборного железобетона. Мы измеряем, поставляем и устанавливаем ваш вход в подвал. Наши входы в подвал также соответствуют новому международному коду выхода. Эти подвальные входные блоки устанавливаются с дверями подвала Bilco.

Сборный цокольный вход

Открывает ценное пространство для семейного отдыха.Обеспечивает прямой выход в экстренной ситуации.

Металлическая дверь:

• Прочная толстостенная сталь по всему периметру
• Аккуратный внешний вид отделки
• Приводы дверей с торсионным стержнем
• Устройство внутренней блокировки
• Автоматические фиксаторы двери в открытом положении
• Фланцевая, водонепроницаемая конструкция

Задумывались ли вы о добавлении внешнего входа в подвал? твой дом?

• Повышает ценность вашего дома!
• Прямой выход из аварийной ситуации!
• Открывает ценное пространство для семейного отдыха!
• Устраняет отслеживание через комнаты первого этажа!
• Сохраняет повреждения стен и деревянных конструкций наверху!

Вы поставляете проем в стене — мы сделаем все остальное!

Требования к должности

1. Ширина проема в фундаментной стене не более 40 дюймов для всех типов.
2. При засыпке фундамента оставьте минимальную рабочую площадь для установки входа в подвал, как показано.

Как сделать заказ

1. Определите высоту фундаментной стены от верха фундамента.
2. Определите размер от предлагаемой готовой отметки до верха фундаментной стены.
3. См. Доступные типы и выберите размер, чтобы обеспечить верхний этаж. Входная лестница будет на 2–6 дюймов выше готового уровня.

ОТВЕРСТИЯ ДЛЯ СЛУЧАЙ ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ СИТУАЦИЙ И СПАСЕНИЯ И СПАСЕНИЯ
ПРЕДЛАГАЕМЫЙ МЕЖДУНАРОДНЫЙ ЖИЛЬНЫЙ КОД
ДЕЙСТВУЕТ: ВЕСНА 2003 ГОДА

Требования к АВАРИЙНОМУ ПОИСКУ И СПАСАТЕЛЬНЫМ ОТКРЫТИЯМ — Раздел R310 Международного жилищного кодекса 2000 года.

• В каждом подвале есть жилое пространство.
• Каждая спальная комната в подвале.
• Высота порога 44 ″ или меньше.
• Проемы — минимальная чистая площадь в чистом виде 5,7 квадратных футов.
• Минимальная высота проема 24 дюйма, нетто
• Минимальная ширина проема 20 дюймов
• Все проемы должны открываться изнутри без ключей или инструментов.
• R310.2 — Оконный колодец

1. Горизонтальный размер, позволяющий открывать дверь или окно.
2. Горизонтальный размер должен составлять минимум 9 кв. Футов.
3. Горизонтальная проекция и ширина 36 ″

• R310.3 — Насыпные головки — (блоки со ступеньками и боковыми стенками, с дверцами наверху)

1. Переборки должны обеспечивать прямой доступ в подвал.
2. Полностью открытые дверные панели должны иметь такую ​​же минимальную площадь открывания, как указано выше.

• R310.4 — Решетки, решетки, крышки и экраны разрешены.

1. Должен сниматься изнутри без использования инструмента или ключа.
2. Минимальный горизонтальный размер, такой же, как от R310.1.1 до R310.1.3.

Что делать с внешним входом в подвал

Джерри Людвиг | Democrat and Chronicle

Дорогой Джерри: Около 4-5 лет назад мы перестроили внешний вход в наш подвал. В нем есть двойные деревянные двери типа Bilco, которые вы открываете, чтобы пройти несколько ступенек к двери в подвал. В прошлом году блоки треснули примерно наполовину.

Я позвонил нашему страховому агенту, и они сказали, чтобы они меня оценили.Я обзвонил безрезультатно. Кому мне позвонить? Нам уже за 70, и пока мы не можем найти решение. Любая помощь, которую вы можете оказать, будет оценена по достоинству.

— J. & F. S., Brockport

Я видел эту проблему в прошлом. Блок, который в основном образует U-образную форму за пределами основного фундамента, имеет тенденцию выталкиваться внутрь, так что один или несколько рядов блока выступают внутрь от остальных.

Проблема в том, что блоки не были армированы сердечниками сверху вниз.Поскольку этот вход был перестроен несколько лет назад, я полагаю, что земля вокруг входа была выкопана, чтобы можно было построить новый вход. Через пару сезонов земля осела, и рядом с блоком образовалась небольшая (или не такая уж легкая) депрессия.

Вода будет образовывать лужи в этой области (хотя, к сожалению, не этим летом) и насыщать землю рядом с блоком. Зимой местность замерзнет. Этот иней будет толкать блоки внутрь.

Что вам нужно, так это каменщик, который захочет вырыть землю вокруг входа, чтобы блоки можно было либо задвинуть на место, либо заново уложить.Обрамление дверей двойной перегородки и самих дверей, скорее всего, потребуется снять. После того, как старый блок или новый блок, в зависимости от обстоятельств, будут правильно выровнены и вертикально закреплены, полости в блоке должны быть залиты раствором.

Это включает установку арматурных металлических стержней (арматуры) вниз через полости с последующим заполнением полостей бетоном. После завершения двери и их каркас можно установить заново. Звучит сложно, но на самом деле это не так. Как только раствор и цемент затвердеют, снаружи можно засыпать.Гравий предпочтительнее, так как он не удерживает воду.

Вам просто нужно будет найти кого-нибудь, кто выполнит эту работу. Думаю, лучше всего найти генподрядчика, который координирует эту работу. Обычно у страховых агентов могут быть подрядчики, с которыми они работали в прошлом. Если ваш агент не может вам помочь, поговорите со своим местным строительным инспектором или несколькими архитектурными бюро. Они должны быть в состоянии направить вас к надежному подрядчику.

Шиферная крыша?

Дорогой Джерри: Мой сын смотрит на дома в Бостоне.Один из домов имеет шиферную крышу. Это дом 1890-х годов, который был превращен в кондоминиумы. Агент по листингу сказал, что с крышей возникли проблемы. Звучит не очень хорошо. Что вы думаете?

— S. R., Брайтон

Сланцевые крыши, особенно из сланца Вермонт, могут прослужить 100 лет и более. Однако это один случай, который я хотел бы тщательно изучить, прежде чем продолжить. «Некоторые проблемы» могут означать, что несколько планшетов повреждены или отсутствуют.Это может означать, что вспышки сняты и их нужно заменить. И это может означать, что вся крыша знала лучшие времена. Хотя шифер долговечен, он также стоит дорого. От двадцати до шестидесяти долларов за квадратный фут нет ничего необычного. Бостон может быть больше.

Я бы связался с Evergreen Slate Co. в Вермонте, evergreenslate.com. Они поставляют кровельных подрядчиков по всей Новой Англии и США, и они могут направить вас к бостонским кровельным подрядчикам, которые осмотрят крышу вашего сына.Хотя за это может взиматься плата, я бы не двинулся вперед без осмотра.

Джерри Людвиг — бывший подрядчик и домашний инспектор. Он является почетным членом Американского института архитекторов. Присылайте свои домашние вопросы по адресу [email protected] или пишите ему на P.O. Box 25510, Rochester, NY 14625. Пожалуйста, укажите год постройки вашего дома и город, в котором вы живете.

14 Идеи наружных дверей в подвал

Планируете ли вы ремонт подвала и планируете добавить в подвал выходную дверь? Или, может быть, вам просто нужно заменить старые ржавые переборки дверей и вы ищете новые идеи? В любом случае, вы попали в нужное место.Обновить или заменить внешнюю дверь подвала можно во второй половине дня или в выходные. Если вам нужна помощь в рассмотрении ваших вариантов, ознакомьтесь с нашим списком идей для наружных дверей в подвал.

1) Двери перегородки

Двери перегородки — очень распространенный выход для многих подвалов. Если у вас есть выход в подвал через переборку, возможно, вы хотите его модернизировать. Есть много причин обновить переборку. Возможно, старый не так надежен или сломан и ржавеет. Новые двери перегородки можно купить в Интернете или во многих магазинах товаров для дома.

2) Двери Clamshell

Некоторые компании объединили парусную технику с дизайном дверей подвала. Дверь из ракушечника представляет собой перегородку, которая открывается и закрывается, как моллюск. Подобно переборкам на парусном судне, они отлично защищают вход в подвал от влаги. Хотя их не так легко найти, как традиционные переборочные двери, их можно приобрести в Интернете.

3) Замена переборки: Сделай сам или нет?

Если у вас есть свободные выходные или два, вы можете заменить двери переборки самостоятельно. Это включает в себя удаление старых переборок дверей и, возможно, ремонт бетона внутри и вокруг выхода. Это может быть обширная работа, но ей может научиться почти каждый. Вот калькулятор затрат DIY , чтобы сравнить время и деньги, необходимые для замены вашего собственного и найма подрядчика.

4) Замена переборки своими руками

Для самостоятельной замены перегородки может потребоваться отремонтировать бетонный выход, на котором находится дверь.Это делается с помощью раствора для заполнения трещин в бетоне. Обработка дерева необходима для того, чтобы обрамить дверь и закрепить ее на бетоне. Наконец, дверь нужно будет правильно прикрепить к раме. Подробную инструкцию и видео о том, как заменить переборку самостоятельно, вы можете найти здесь .

5) Скрытая переборка палубы

Если вы добавляете палубу к своему дому, можно встроить вход в переборку в вашу палубу.Многие компании могут сделать это за вас, но если вы серьезный ремонтник дома своими руками, это можно сделать и самостоятельно. Закрепить дверь в палубе и сохранить выход сухим — ваши основные заботы. Вот видео , объясняющее, как это сделать.

6) Закрепите!

После установки новой переборки ее необходимо закрепить. Большинство новых дверей переборки поставляются с защелками или замками. Учтите, что если вы планируете переоборудовать подвал в жилое пространство, у вас должен быть легкий выход из подвала на улицу.В этом случае ваши замки должны открываться изнутри. Доступно множество различных вариантов замков для защиты вашей двери подвала.

7) Выход из окна

Если у вас нет выхода для выхода из подвала, самый простой способ сделать его — это преобразовать одно из ваших окон в выходное окно. Выходное окно должно открываться изнутри и оставлять достаточно места для головы, чтобы человек мог выйти из него. Если у вас есть оконные колодцы, это сделать проще.Если вы преобразовываете вентиляционное окно в выходное окно, щелкните здесь для получения подробных инструкций.

8) Вход для пешеходов: за и против

Если у вас есть новый дом, построенный с подвалом, или если вы планируете значительный ремонт существующего подвала, вы можете захотеть включить пешеходный вход. Установка одного из них в существующий дом требует некоторых размышлений. Вот статья, которая поможет вам взвесить за и против .Как всегда, проверьте строительные нормы и правила в вашем районе, прежде чем делать капитальный ремонт.

9) Добавление входа для выхода

Добавление входа в подвал — это значительный ремонт, и, если вы не такой инженер, как мой отец, вам потребуется подрядчик. Это можно сделать, но для этого требуются значительные знания в области очистки и сортировки почвы, отвода воды, столярных работ, резки и заливки бетона, строительства лестниц и установки дверей. Чтобы посмотреть захватывающее видео о том, что происходит, нажмите здесь .

10) Постройте свою собственную дверь

Если у вас уже есть выход из дома и вам просто нужно заменить дверь, это несложный проект «сделай сам». Наружные двери можно купить в любом магазине товаров для дома и быстро установить днем. Если вы любите деревообработку, вы можете даже построить свой собственный из переработанной древесины.

11) Установите перила

Один из способов украсить существующий вход в подвал — это установить перила.Поручни можно установить в декоративных целях, но они также являются хорошей мерой безопасности. Для установки одного из них в бетонную дорожку требуются только правильные инструменты, и это может быть несложно сделать самостоятельно, поскольку в этой статье объясняется .

12) Раздвижная стеклянная дверь

Если ваш дом построен на холме или прилегающая территория была благоустроена, чтобы обеспечить выход в подвал, у вас будет гораздо больше вариантов дверей. утилизация.Если ваша выходная зона достаточно широкая, вы можете превратить дверь в подвал в раздвижную стеклянную дверь. С небольшими знаниями и некоторой помощью, это может быть проект «Сделай сам» для выходных .

13) Постройте крышу над ним

Другой способ украсить вход в подвал — построить крышу над ним. Конечно, если у вас более широкая зона выхода, вы также можете построить палубу над дверью в подвал. Расширение крыши над ступеньками для пешеходов может быть самостоятельным проектом, но для этого требуется немного больше знаний, чем для улучшения среднего дома.Вот статья , объясняющая, как это можно сделать.

14) Добавьте патио

Другой вариант, если вам повезло с большой территорией сразу за входом в подвал, — это построить патио. Это придаст особую привлекательность вашей двери в подвал и обеспечит отличное место для встреч для друзей и семьи. Чтобы узнать, как установить собственное патио из камня или кирпича, нажмите здесь .

Вот и все наши 14 идей наружных дверей в подвал.Мы рассмотрели многое, от замены существующих дверей до полного изменения дизайна входа в подвал. Некоторые проекты легко выполнить самостоятельно, а некоторые требуют знаний и опыта инженеров. Надеюсь, мы смогли дать вам отправную точку для идей для ваших собственных внешних дверей в подвал.

У вас есть идеи о дверях в подвал, которыми вы хотели бы поделиться? Оставьте комментарий ниже!

Подвал | Эмили хочет поиграть в Wikia

Эту статью или раздел необходимо очистить, чтобы они соответствовали стандартам Emily Wants To Play Wika. ПОМОГИТЕ НАМ И НАЧНИТЕ РЕДАКТИРОВАНИЕ

Подвал

Подвал Подвал — это место в Emily Wants to Play . Здесь родители Эмили держали ее запертыми.

Обзор

Подвал — это обычный подвал, но он намного больше. В некоторых местах есть полки и шкафчики.

Геймплей

Игрок может войти в подвал в любой момент, используя первый вход.

Подъезд №1

Лампа для доступа в подвал и дверь туалета.

Чтобы игрок мог войти в подвал, игрок должен взаимодействовать с лампой в верхнем левом углу двери туалета в комнате, которая выглядит как комната родителей Эмили. Как только этот вход будет открыт, игрок сможет получить доступ ко второму входу, не будучи убитым Эмили.

Подъезд 2

Второй вход в подвал.

Второй вход можно найти через дверь справа на кухне, в старой комнате Эмили.Войдя в дверь, игрок может обнаружить, что Эмили заползает в дыру в земле. Игрок не может войти в эту область, пока не найдет вход 1.

Внутри подвала

«Карта» подвала, сделанная Эмили в одной из своих заметок.

Внутри подвала игрок может найти несколько лент, разбросанных в разных местах. Эти записи были записаны матерью, описывающей Эмили и ее странное поведение после переезда в дом. Игрока все еще можно убить, находясь в подвале.

Объекты

Эмили стоит в темном коридоре.

При входе в подвал через первый вход, игрок может встретить Эмили. Ее можно увидеть стоящей в темном коридоре, глядя на игрока. Эмили не будет приближаться к игроку, но слишком близко к ней заставит ее уйти и исчезнуть.

Стратегия

Куклы, такие как Честер или Мистер Таттерс, могут появляться часто. Честера, однако, чрезвычайно трудно убежать из-за того, что подвал — это отдельная комната, и он бежит быстрее игрока.

Общая информация

• Эмили перевели в подвал после того, как ее родители обеспокоились ее поведением, позже нашли куклы и умерли по неизвестным причинам.

Превратите свой подвал в квартиру

Скотт МакГилливрей был со Стивеном и Крисом, чтобы рассказать нам о том, как превратить свою квартиру в подвале в выгодную арендуемую недвижимость.

Эти домовладельцы недавно отремонтировали свой подвал и сожалеют, что не превратили его в съемную квартиру.Могли ли они сделать это легко, и если да, то как?

Скотт рекомендует:

• Добавление места для хранения в спальню.
• Переоборудование прачечной в кухню, потому что там уже есть сантехника. Чтобы сэкономить место, приобретите комбинированный обогреватель / бойлер и штабелируемую стиральную / сушильную машину.
• Кухонные шкафы, которые открываются вверх, отлично подходят для низких потолков в переоборудовании подвала, потому что вы не будете биться дверью шкафа о стены. Открытые стеллажи также позволяют сэкономить место.
• Утепление пространства красками и ковриком.
• Добавление поручня к лестнице (безопасность важна!)
• Установка косметического зеркала и дополнительное освещение в ванной комнате
  

Советы по началу работы:

• Законно ли это? Убедитесь, что подзаконные акты в вашем районе разрешают аренду помещения.
• Есть отдельный вход? Добавление одного может стоить около 10 000 долларов.
• Какова высота потолка в подвале? Если не достаточно высоко, вам придется опустить пол, и это может повлечь за собой большие расходы.
  

Плюсы, плюсы и многое другое Плюсы:

• Аренда единицы работает в любой экономике и на любом рынке. Если вы все сделаете правильно, это никогда не будет пустой тратой денег.
• Аренда апартаментов — это самая большая окупаемость ваших инвестиций в недвижимость!
  

Другие возвраты включают:

Краска = 250% возврата!
Кухни
Ванные комнаты
Напольные покрытия
Светильники (дверные ручки и светильники)

Сделай правильно!

• Убедитесь, что все, что вы делаете, безопасно и законно.Люди часто забирают дома рено на 90%, но этого недостаточно, когда у вас есть арендаторы.
• Обратите внимание на хорошую проводку и надежную изоляцию. Помните, если что-то пойдет не так позже, ваш арендатор позвонит вам, и никто не хочет, чтобы арендатор звонил каждую неделю с проблемами. Вы почти должны проявлять большую осторожность, чем если бы вы сами там жили или собирались продать.
• Обратите внимание на двери — они должны плотно закрываться и не оставлять открытым электричество.
• Убедитесь, что ваши инвестиции окупятся через 2 года. Допустим, вы потратили 24000 долларов на ремонт. Если вы берете 1000 долларов за аренду в месяц, вы окупитесь за 2 года. Это то, к чему вы должны стремиться.
  

Количество декораций:

• Ваша арендуемая квартира должна ВЫГЛЯДИТЬ как миллион долларов, но не стоить этого. Он должен обращаться к массам, а не только к вам. Помните, что вы не тот, кто там живет, поэтому не нужно тратить большие деньги.
• Убедитесь, что цветовая гамма теплая, но нейтральная.
• Съемные обои — отличная идея, поэтому их можно легко надевать и снимать.
• Добавьте свои собственные оконные элементы, прежде чем арендатор переедет. Они могут сделать дыры в раме при установке, или, что еще хуже, они могут просто накинуть простыню!
  

Income Property выходит в эфир в Канаде по понедельникам в 21:00 на канале HGTV Canada, премьера 4 сезона состоится 4 апреля

Income Property выходит в эфир в США по средам в 23:00 / 10c, премьера 4 сезона состоится 6 апреля

Выходные двери и окна в подвал.Вода попадает в подвал?

Вода попадает в старый подъезд?

Есть ли у вашего подвала внешний вход? Стареющие двери переборки или хозяйственные окна?

Когда подвалы промокают, вода часто проникает внутрь через архитектурные проемы, в том числе двери и окна, которые с годами обветшали и обветрились.

Уход за старыми дверями и окнами подвала важен по нескольким причинам:

• Безопасность — быстрый и надежный выход из подвала должен быть частью плана действий в чрезвычайных ситуациях каждого дома.
• Безопасность — изношенные или поврежденные двери и окна часто являются слабым местом в системе безопасности вашего дома.
• Ущерб, причиненный водой — стареющие двери и окна подвала становятся наименее устойчивыми к дождевой воде и стокам.
• Плесень — проходы в подвале, скорее всего, будут влажными и останутся влажными, что приведет к появлению нездоровой плесени и грибка.

В компании D-Bug Waterproofing мы являемся экспертами в области входов в подвал и оконных выходов.Мы можем заменить изношенные и стареющие входы и установить новые системы, выкапывая грунт подальше от фундамента и создавая новую лестницу в подвал, добавляя переборочные двери и многое другое. Позвоните нам по телефону 1-855-381-1528 или посетите нашу страницу «Контакты» сегодня.

Установка или замена дверей подвала и окон

D-Bug может устанавливать двери выхода из подвала и окна выхода в дома, в которых даже нет входов в подвал. Сначала мы копаем до нижнего колонтитула, затем вырезаем, обрамляем и устанавливаем стальную дверь в стене вашего блочного подвала.

Далее устанавливаем перегородки-откидные стенки сбоку или сбоку от двери. После того, как стены построены и отступят на склон холма, за обратной стеной устанавливается французская дренажная система.

D-Bug Waterproofing предпочитает устанавливать водосборные бассейны на дне входа в подвал, чтобы улавливать мусор до того, как он попадет в трубу. По правилам вода из водосборного бассейна и французских водостоков не может попадать в канализацию. Поэтому в подвале должна быть установлена ​​отстойная насосная система для откачки воды.(По возможности для слива воды иногда используют отвод самотечного потока.)

Формы

созданы для бетонных ступенек, ведущих к вашей новой двери, и подушек сверху и снизу, в которые заливается цемент. Ступеньки могут быть построены из многослойной конструкции, но D-Bug Waterproofing предпочитает использовать цемент для повышения прочности.

Гидроизоляция D-Bug удаляет старые входы в подвал, которые толкаются или разрушаются, и заменяет их на блок-блоки, бетонные блоки или заливные бетонные стены. Мы предпочитаем versa-lok в этом приложении из-за разнообразия цветов, и с блоком versa-lok, отступающим на склон холма на 1/2 — 3/4 дюйма в каждом ряду, он обеспечивает хороший вход, который расширяется по мере того, как вы подходите. .

Еще одним направлением деятельности D-Bug является установка окон для выхода в подвал для пожарных. Это включает в себя выкопку и установку специального окна для пожарного выхода, которое распахивается для облегчения выхода в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Колодец защищает окно от грязи, и в большинстве моделей лестница встраивается прямо в колодец. Затем мы устанавливаем крышку выходного колодца, чтобы не допустить попадания воды.

Реконструкция подвала

В D-Bug мы делаем больше, чем просто копаем.Предлагаем полную гидроизоляцию и перепланировку подвала. Если это год, когда вы хотите инвестировать в свой подвал, подумайте о том, чтобы перенести его из темного и затхлого складского помещения в новую семейную комнату или развлекательный центр. Когда вы звоните в D-Bug Waterproofing по телефону 1-855-381-1528, , вы работаете с местной семейной службой, которая обеспечивает доступную, надежную и комплексную гидроизоляцию и ремонт вашего подвала.

Вы можете узнать больше на наших страницах по гидроизоляции и перепланировке подвала.

Зачем звонить в D-Bug вместо генерального подрядчика?

Западная Пенсильвания — земля холмов, дождей и зимних циклов замораживания и оттаивания. Это те же самые силы, которые вызывают протекание фундаментов и затопление подвалов. Более 75 лет работы и опыта в D-Bug Waterproofing научили нас строить с учетом этих сил.

Подпорные стены, подъездные пути, террасы — мы знаем лучшие материалы и проверенные методы выравнивания поверхностей, строительства стен, установки французских водостоков и предпринимаем все необходимые действия, чтобы обеспечить максимальную отдачу от вложенных средств.

В D-Bug Waterproofing мы знаем о системах гидроизоляции и подпорных стен больше, чем кто-либо другой. Позвоните нам по телефону 1-855-381-1528 или посетите нашу страницу «Контакты» сегодня.

.