Отмостка многоквартирного жилого дома: Ремонт отмостки в МКД. Текущий или капитальный?

Содержание

Ремонт отмостки в МКД. Текущий или капитальный?

В очередной раз приходится с грустью и сожалением отметить появление судебной практики, складывающейся не в пользу управляющих организаций. На этот раз споры связаны с ремонтом отмостки многоквартирного дома. Виноватой во всем, по традиции, является управляющая организация, а борцом за справедливость и за право граждан проживать в отремонтированном доме – органы государственного жилищного надзора (далее также ГЖИ).

Напомним, что отмосткой является водонепроницаемое покрытие вокруг здания, проходящее по периметру здания, с уклоном в направлении от здания, предназначенное для защиты фундамента от дождевых вод и иной влаги.

Как отмечено в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.10.2018 N Ф02-4424/2018 по делу N А19-26486/2017, «отмостка по периметру многоквартирного дома (асфальтированная полоса вдоль периметра наружных стен дома) является неотъемлемой частью конструкции фундамента многоквартирного дома…»

и входит в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Должностные лица органов государственного жилищного надзора, реализуя закрепленные за ними полномочия по осуществлению лицензионного контроля, проводят проверки соблюдения управляющими организациями лицензионных требований и в последнее время достаточно часто выдают предписания об устранении нарушений лицензионных требований, выразившихся в неисправном состоянии отмостки (наличие трещин, разрушений в покрытии отмостки, вспучивание и проседание грунта под отмосткой и т.д.).

При этом инспекторы считают, что работы по устранению неисправного состояния отмостки (работы по устранению просадок, трещин, щелей в отмостке) должны быть осуществлены управляющей организацией в рамках осуществления ею деятельности по управлению многоквартирным домом (т.е. в рамках надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества МКД), но не в рамках капитального ремонта (даже если работы по ремонту отмостки запланированы в рамках проведения капитального ремонта МКД в региональной программе).

По мнению Верховного Суда РФ, изложенному в Определении от 27.08.2019 N 307-ЭС19-14880 по делу N А56-124564/2018, «…работы по ремонту и восстановлению отмосток являются планово-предупредительными, относятся к текущему ремонту и должны производиться управляющей организацией по мере их обнаружения (приложение N 7 к Правилам N 170)».

Подобное мнение приведено и в Определении Верховного Суда РФ от 21.08.2019 N 302-ЭС19-13268 по делу N А33-28265/2018, который поддержал суды нижестоящих инстанций, исходившие из правомерности отнесения работ по устранению просадок и щелей в отмостке к обязанностям, которые должны быть выполнены в рамках проведения текущего ремонта.

В рассматриваемых судами делах управляющие организации оспаривали предписания органов государственного жилищного надзора, по мнению которых устранение выявленных нарушений (просадок, трещин, щелей в отмостке)

«является составной частью содержания общего имущества МКД и направлено на поддержание технического состояния дома в соответствии с обязательными требованиями действующего законодательства. Соблюдение указанных лицензионных требований является обязанностью управляющей компании при осуществлении фактической деятельности по управлению МКД».

В обоснование своей позиции одна из управляющих организаций ссылалась на следующие обстоятельства:

  • вывод суда о том, что работы по восстановлению просадки и щелей в отмостке по всему периметру многоквартирного дома относятся к текущему ремонту многоквартирного дома и соответственно данные работы обязана выполнять управляющая организация, является ошибочным;

  • вынесенное предписание является неисполнимым в связи с тем, что работы по восстановлению просадки и щелей в отмостке по всему периметру многоквартирного дома относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, не входят в перечень работ, которые должна оказывать управляющая организация в рамках договора управления многоквартирного дома и соответственно данные работы обязана выполнять не управляющая организация, а собственники многоквартирного дома;

  • работы по восстановлению отмостки составляют более 20% общей площади отмостки, следовательно, в силу приложения N 3 и N 8 МДС 13-14. 200, утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, такой ремонт может быть только капитальным;

  • согласно Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О фонде содействия реформировании жилищно-коммунального хозяйства» ремонт отмостки относится к ремонту подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, то есть

    является капитальным;

  • в материалы дела управляющей организацией было представлено техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций (отмостки) жилого дома, выполненное Строительной компанией, в котором указано, что износ отмостки составляет 69%, для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома в целом необходимо провести капитальный ремонт -устройство отмостки по всему периметру жилого дома.

Однако, суды всех инстанций согласились с мнением органов государственного жилищного надзора и пришли к выводу, что работы по восстановлению просадки и щелей в отмостке по всему периметру многоквартирного дома не относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома и соответственно входят в перечень работ, которые должна выполнять управляющая организация в рамках договора управления многоквартирным домом, т.е. в рамках текущего ремонта.

При этом суды основывались на положениях пунктов 4.1.6., 4.1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, и указывали на следующее:

«…приложением №4 к Правилам N 170 утвержден рекомендуемый Перечень работ по содержанию жилых домов, в соответствии пункта 6 раздела «Б» которого к работам, выполняемым при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период относится ремонт просевших отмосток.

Также, приложением N 7 к Правилам N 170 утвержден Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, в соответствии с пунктом 1 которого к работам по текущему ремонту фундамента относится устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

Таким образом, Правила N 170 имеют прямое указание на то, что организация по обслуживанию жилищного фонда в процессе эксплуатации жилого дома должна регулярно осуществлять мероприятия, направленные на поддержание в исправном состоянии отмосток дома и устранение щелей и трещин в них в целях недопущения ухудшения технического состояния МКД, затопления подвальных помещений и цокольных этажей.

Следовательно, учитывая изложенное, исходя из совокупного анализа приведенных норм Правил N 170, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что работы по содержанию и ремонту отмосток, своевременному устранению трещин и просадок в них в целях надлежащей технической эксплуатации МКД относятся к текущему ремонту…».

Следует также отметить, что такие доводы управляющих организаций, оспаривающих предписания ГЖИ о необходимости ремонта отмостки МКД в рамках проведения работ по текущему ремонту, как непринятие общим собранием собственников помещений решения о проведении соответствующих работ по текущему ремонту и их финансировании, не принимаются во внимание судами вот с таким обоснованием:

«… Довод заявителя о том, что ООО «ЖК «Возрождение» не имеет возможности по своей инициативе выполнить спорные работы, поскольку принятие решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, судом

отклоняется. Не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора факт принятия общим собранием собственников помещений в доме решения о проведении спорных работ.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05. 07.2010 N ВАС-6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности, в связи с чем определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Следовательно, сам по себе факт выполнения работ (услуг), входящих в обязанность управляющей организацией, не может быть поставлен в зависимость от наличия либо отсутствия решения собственника о проведении и соответствующей оплате таких работ (услуг).

Принимая на себя функции по управлению многоквартирным домом, общество знало о его техническом состоянии и объемах поступающих в его распоряжение денежных средств для выполнения принятых на себя обязательств, в связи с чем доводы ООО «ЖК «Возрождение» о недостаточности финансирования не принимаются апелляционной коллегией во внимание.

Отсутствие достаточного финансирования на проведение всех необходимых работ по ремонту само по себе не освобождает управляющую компанию от обязанности исполнения требований закона и иных подзаконных актов в сфере жилищных правоотношений, а, следовательно, не является основанием для признания предписания в оспариваемой части незаконным и не свидетельствует о его неисполнимости.

Работы по ремонту отмостки многоквартирного дома N 7 по ул. Губкина г. Салехард, должны быть выполнены Обществом в рамках принятых по договору управления обязательств независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того, чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома.

Нормативными актами не предусмотрено, что устранение выявленных при проверке нарушений должно осуществляться только путем проведения капитального ремонта…»

Вот такого мнения об обязанности управляющей организации проводить работы по ремонту отмостки в рамках текущего ремонта, независимо от волеизъявления собственников помещений, за плату, размер которой указан в договоре управления многоквартирным домом, придерживается 8 ААС (Постановление от 06.05.2019 N 08АП-2982/2019 по делу N А81-11168/2018, оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01. 08.2019 N Ф04-3002/2019, Определением ВС РФ от 31.10.2019 N 304-ЭС19-20281).

Следует также учитывать, что органами госжилнадзора и судами не принимается во внимание тот факт, что в определенных случаях, по мнению управляющей организации, подтвержденному актом технического освидетельствования, имеющиеся нарушения отмостки возможно устранить только при проведении капитального ремонта и такой капитальный ремонт дома запланирован в региональной программе и по предложению собственников МКД передвинут на более ранний срок, поэтому управляющая организация не обязана выполнять работы по ремонту отмостки в таком доме в рамках текущего ремонта.

Отклоняя такие доводы управляющей организации, суд указал на следующее:

«… актом освидетельствования установлены дефекты, повреждения цокольных панелей и отмостков, требующие капитального ремонта. При этом при проведении освидетельствования экспертом оценивалось соответствие конструкций здания требованиям нормативно-технических документов в области строительства, однако нормативные акты, регулирующие отношения по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, а также правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда экспертом не применялись. Выводы эксперта, изложенные в названном заключении, не исключают возможность устранения выявленных нарушений путем проведения работ текущего характера.

Включение указанных работ в план капитального ремонта не освобождает управляющую организацию от установленной нормативными правовыми актами обязанности поддерживать общее имущество многоквартирных жилых домов в надлежащем, технически исправном состоянии, обеспечивающим надежность и безопасность многоквартирного дома, для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, посредством проведении текущих ремонтов по мере возникновения тех или иных неисправностей и необходимости их своевременного устранения.

… Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции мотивированно признал, что указанные в предписании работы по ремонту отмостков, цоколя, крылец в целях надлежащей технической эксплуатации многоквартирного дома относятся к текущему ремонту, и их выполнение правомерно возложено на общество…».

Данная позиция приведена в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.12.2019 N Ф02-6578/2019 по делу N А19-7117/2019 и поддержана в Определении ВС РФ № 302-ЭС20-2654 от 06.04.20.

Вот таким образом на сегодняшний день складывается судебная практика. Это необходимо учесть, чтобы не тратить ресурсы на бесперспективное оспаривание предписаний ГЖИ в части возложения на управляющую организацию обязанностей по проведению ремонта отмостки в рамках текущего ремонта МКД, а также для снижения рисков привлечения к административной ответственности за нарушение лицензионных требований и за неисполнение предписания органа государственного жилищного надзора.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе по ссылке

 

Эксперты объяснили, относится ли ремонт отмостки дома к капитальному ремонту — «Я управляю своим домом» — Спецпроекты

Обычный ремонт отмостки вокруг дома вызвал спор между управляющей компанией из Красноярска и региональной жилищной инспекцией. Жители пожаловались в жилищную инспекцию на содержание дома, которым управляло ПАО «Красноярскэнергосбыт». Орган жилищного надзора в ходе проверки подтвердил наличие нарушений и поручил компании устранить просадки и щели в отмостке по всему периметру дома.

В суде компания пыталась доказать, что предписание невозможно исполнить, потому что ремонт отмостки по всему периметру дома является капитальным, не входит в содержание жилья и не относится к текущему ремонту:

– работы по восстановлению отмостки составляют более 20 процентов её общей площади, поэтому этот ремонт может быть только капитальным;

– согласно Методическим рекомендациям по формированию работ по капремонту за счет средств, предусмотренных Федеральным законом «О фонде содействия реформированию ЖКХ» ремонт отмостки относится к ремонту подвалов, относящихся к общедомовому имуществу, то есть является капитальным;

– компания принесла в суд техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций (отмостки) дома, в котором было указано, что ее износ составляет 69 процентов, для обеспечения безопасной эксплуатации дома в целом необходимо провести капитальный ремонт – устройство отмостки по всему периметру многоквартирного дома;

Арбитражный суд Красноярского края не согласился с доводами компании, признав ремонт отмостки текущим, который управляющая организация должна выполнять в силу обязанностей, возложенных на неё договором управления.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа поддержал своих коллег. Так как новых доводов для кассационной жалобы общество не придумало, то и суд продублировал выводы нижестоящих инстанций.

В определении Верховного Суда РФ от 21 августа 2019 г. N 302-ЭС19-13268 управляющей компании отказали в передачи кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Верховный Суд РФ отметил, что суды верно применили нормы, вменив устранение дефектов отмостки в обязанности управляющей компании в рамках проведения текущего ремонта. Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания общего имущества и направлено на поддержание технического состояния дома в соответствии с обязательными требованиями действующего законодательства. Соблюдение указанных лицензионных требований является обязанностью управляющей компании при осуществлении фактической деятельности по управлению многоквартирного дома.

Отмостка дома в Электроуглях отремонтирована по предписанию Госжилинспекции


В Богородском городском округе по предписанию Госжилинспекции Московской области управляющая компания ООО «Турион» отремонтировала отмостку жилого многоквартирного дома №40 по улице Школьная в городе Электроугли. Руководитель надзорного ведомства Ольга Федина рассказала, что нарушения в содержании дома зафиксированы в ходе проверки обращения жителя.

«В течение трех лет с коммунальщиками идет переписка о разрушенной отмостке. Никто ничего не делает, и делать не собирается», – жаловался заявитель.

При проверке факты, изложенные в предписании, подтвердились: выявлены провалы и наличие трещин на отмостке. ООО «Турион» выдано предписание об устранении выявленных нарушений жилищного законодательства.

По словам Главного государственного жилищного инспектора региона, именно управляющая организация обязана регулярно проверять ее состояние и оперативно ремонтировать, в случае наличия повреждений. «Это очень важная работа, которую нельзя избегать, поскольку отмостка – не только архитектурное украшение здания. Она защищает фундамент и подвал от влажности во время дождей и таяния снега», – пояснила Ольга Федина.

При проверке исполнения предписания жилищные инспекторы убедились в том, что все нарушения устранены. Работы выполнены в срок и в полном объеме.

В деле о разрушении дома в Струнино появились обвиняемые — Российская газета

Прокурорские представления внесены и.о. главы администрации города Струнино и директору управляющей компании «Коммунальщик». Кроме того, в отношении юридических лиц — администрации города Струнино и ООО «УК «Коммунальщик» — вынесены постановления о возбуждении производства по делу об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.22 КоАП РФ (нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов).

Таковы итоги проверки, проведенной Александровской городской прокуратурой по факту обрушения многоквартирного жилого дома в городе Струнино Александровского района Владимирской области.

Напомним, что 17 мая в доме на улице Советской произошло обрушение в двух подъездах с четвертого по первый этажи. В результате ЧП погибли шестилетняя девочка и сорокалетняя женщина, а имущество восьми семей было уничтожено.

В ходе прокурорской проверки документальное подтверждение получил первоначальный вывод о том, что многоквартирный дом представлял реальную угрозу для жизни его обитателей. Причем, это было известно и властям, и коммунальщикам, отвечавшим за содержание и техническое обслуживание общего имущества.

По данным архива Струнинского ГУ БТИ за 2006 год, физический износ строительных конструкций дома составил 64 процента. А в декабре 2007-го Государственная жилищная инспекция администрации Владимирской области установила, что состояние общего имущества собственников помещений данного дома достигло предельно допустимого уровня. Как было отмечено, у здания отсутствовали отмостки, под междуэтажными перекрытиями установлены подпорки, грунт в подвале сырой, фасад и стены подъезда избороздили вертикальные трещины, причем в некоторых местах — сквозные, что  могло являться результатом потери несущей способности грунтов основания в результате подтопления канализационными стоками и насыщения влагой. Акт об аварийном состоянии и необходимости реконструкции дома был направлен в администрацию города Струнино для принятия решения.

Более того, последующее обследование технического состояния строительных конструкций дома, проведенное по результатам проверки жилищной инспекции, выявило еще более удручающую картину. Инженерные коммуникации дома (электрооборудование и канализация) находились в аварийном состоянии, конструкции подвального помещения, ограждающие стеновые конструкции, чердачное помещение и кровли — в ограниченно-работоспособном.

В результате неудовлетворительной работы канализационной системы подвальная часть дома затапливалась, и в подвале была отмечена постоянная влажность. Из-за этого деревянные конструкции перекрытия подвала разрушались от гниения, особенно в опорных частях, а кирпичные столбы, предназначенные для усиления перекрытия подвала, имели отклонения от вертикальной оси, что могло привести к обрушению. Вывод инспекции был категоричен: дальнейшая эксплуатация жилого дома возможна при условии капитального ремонта.

В феврале 2009 года собственники помещений дома на общем собрании  приняли решение о проведении реомнта. Однако, несмотря на экспертное заключение, администрация города Струнино своевременно не отселила людей из аварийного жилищного фонда, а ограничилась «косметическим» ремонтом. В рамках муниципальной целевой программы в 2009 году управляющая компания произвела капитальный ремонт шиферной кровли и системы холодного водоснабжения.

Обследование, проведенное 19 мая, уже после трагедии, установило, что ни одна из причин, характеризующих аварийность дома, не устранена, и эксплуатация оставшихся подъездов невозможна.

Напомним, по факту обрушения дома в Струнино следственным управлением Следственного комитета РФ по Владимирской области возбуждено уголовное дело по ч. 3 ст. 109 УК РФ (причинение смерти по неосторожности двум и более лицам).  

По факту нарушений ООО УК Нивенское в сфере ЖКХ и возб. адм. по ч.2 ст.14.1.3 КоАп РФ

В январе 2017 года прокуратурой района по обращению жителей многоквартирного жилого дома п. Корнево-1 Багратионовского района Калининградской области проведена проверка деятельности управляющей компании ООО «УК Нивенское» по факту не принятия мер по содержанию общего имущества данного дома.

В результате проверки установлено, что в муниципальном образовании «Багратионовский городской округ» со стороны  управляющей компании допущены нарушения  по исполнению договоров управления многоквартирных жилых домов (далее МКД).

На момент проверки в управлении ООО «УК Нивенское»,  в соответствии с реестром лицензий Калининградской области, находятся многоквартирные дома, расположенные на территории вышеуказанного муниципального образования, в том числе и многоквартирный жилой дом в котором проживают обратившиеся в прокуратуру жители.

В ходе проверки выявлен ряд нарушений по исполнению договоров управления МКД, а именно: в данном доме  на протяжении длительного времени не выполнялись работы текущего характера (не восстановлена отмостка, не очищены козырьки над подъездами от растительности, не устранены протечки кровли, не восстановлена жалюзийная решетка чердачного окна, электрощитовые не закрыты на замки, оголовки вентиляционных каналов не исправны, не предприняты меры по организации и проведению работ в части обследования и чистки  дымовых и вентиляционных  систем, кровля вышеуказанного жилого дома имеет многочисленные повреждения, а также  ненадлежащее содержание кровельной системы водостока).

По фактам выявленных нарушений руководителю ООО «УК Нивенское» прокуратурой внесено представление, которое в настоящее время находится на рассмотрении.

Кроме того, в отношении директора ООО «УК Нивенское» прокурором вынесено постановление о возбуждении дела об административном правонарушении по ч. 2 ст.14.1.3 КоАП РФ, которое передано на рассмотрение в мировой суд 2 –го судебного участка Багратионовского района.

требований ADA для многоквартирных домов | Решения ADA

Закон об американцах с ограниченными возможностями, или ADA, требует, чтобы люди с ограниченными возможностями имели равные возможности доступа к общественным местам. Под эту категорию подпадают апартаменты и недвижимость для сдачи в аренду. Однако соблюдение стандартов доступности требуется не для жилых единиц, а только для общественных мест многоквартирного комплекса или поселка.

Требования к квартирам ADA

Есть и другие неправильные представления о доступном жилье ADA.Один из них относится к Закону о реабилитации 1973 года, раздел 504 которого вступил в силу в 1982 году (для недавно построенных объектов сельской застройки) и в 1988 году (для собственности Департамента жилищного строительства и городского развития или HUD). Часто считается, что это применимо ко всей собственности, субсидируемой государством, но для домов, построенных до этих лет, необязательно иметь полностью доступные объекты. Построенные позже должны иметь 2% устройств, соответствующих нормам для людей с нарушениями слуха и зрения, а 5% устройств должны быть полностью доступны. 1

Однако Закон о внесении поправок в Закон о справедливом жилищном строительстве 1988 г. требует, чтобы в зданиях были заложены семь конструктивных особенностей, которые позволили бы быстро адаптировать их к требованиям доступности. Закон о справедливом жилищном строительстве (FHA), необходимый для строений, построенных после 13 марта 1988 г., применяется ко всем единицам и единицам на первом этаже в зданиях с лифтами. Чтобы соответствовать требованиям, они не обязательно должны быть доступны; они просто должны быть адаптируемыми.

Семь конкретных требований для адаптации устройств включают:

  1. Доступные подъезды
  2. Доступные зоны общественного пользования
  3. Двери годные
  4. Доступ в крытое жилище и через него
  5. Доступные выключатели света, термостаты и электрические розетки
  6. Усиление стен для крепления поручней
  7. Доступные кухни и ванные комнаты

Какие жилые единицы подходят?

Согласно FHA, все «крытые многоквартирные дома», предназначенные для первого заселения после 13 марта 1991 г. , должны быть доступны.Требования закона к проектированию и строительству должны выполняться в зданиях с четырьмя или более жилыми помещениями и, по крайней мере, одним лифтом. Для больших зданий без лифта требуются квартиры на первом этаже, модифицированные ADA, а также совместимые зоны общего пользования. «Крытое многоквартирное жилище» относится к любой квартире в кондоминиуме, многоквартирном доме, кооперативе, жилом доме на условиях таймшера, в государственном жилищном комплексе, доме престарелых или учреждении для проживания с уходом.

Этот мандат также относится к любому:

  • Односемейный дом с четырьмя и более квартирами
  • Корпус на 4+ спальных комнаты, с общим туалетом или кухней
  • Выравниваемые вагоны на доступной трассе
  • Таунхаус (одноэтажные, многоэтажные дома с внутренними лифтами или многоэтажные дома в здании с одним или несколькими лифтами)
  • Квартира с чердаком или жилой на возвышении или в углублении (в доме не может быть и того, и другого, и все другие части одноэтажного дома должны находиться на доступном маршруте)

Области соответствия, на которые следует обратить пристальное внимание

Помимо требований к полностью доступным устройствам, текущие рекомендации по обеспечению доступности требуют, чтобы другие помещения соответствовали требованиям ADA. Некоторые из них, возможно, придется учитывать вашему многоквартирному дому, включая:

  • Лифты : Закон о справедливом жилищном обеспечении требует, чтобы все здания с одним или несколькими лифтами были доступны. Правила ADA применяются к сигналам для доступа в коридорах, знакам для подъемников со шрифтом Брайля, времени открытия дверей и сигналов, габаритам кабины лифта (для поддержки поворотного пространства диаметром 60 дюймов) и органам управления автомобилем. Средство двусторонней экстренной связи должно приводиться в действие с помощью кнопки и содержать визуальные и тактильные сигналы в соответствии с ASME A17.1. 2
  • Питьевые фонтаны : Чтобы люди в инвалидных колясках могли пользоваться ими, фонтанчики должны находиться на высоте не более 36 дюймов от пола или земли. Требуется минимум 27 дюймов пространства для колен, в то время как передний край фонтана должен находиться на расстоянии 17-19 дюймов от стены. Носик должен располагаться перед устройством и обеспечивать поток воды высотой не менее 4 дюймов. Для отдельно стоящего фонтана или кулера должно быть предусмотрено минимальное пространство 48 x 30 дюймов для бокового подхода. 3
  • Торговые автоматы : Элементы управления и другие удобные компоненты торгового автомата должны располагаться на высоте 15–48 дюймов от пола. В местах общего пользования с несколькими торговыми автоматами в одном месте, по крайней мере, один автомат каждого типа (будь то устройство для еды, закусок или напитков) должен соответствовать требованиям. 4
  • Прачечная : Прачечное оборудование должно иметь звуковые индикаторы или средства, позволяющие инвалидам по зрению общаться и получать помощь; должны быть визуальные индикаторы для слабослышащих.В прачечных также должны быть доступные маршруты к таким удобствам, как торговые автоматы и складные столы.
  • Зоны общего пользования : Все зоны общего пользования в многоквартирном доме должны быть спроектированы и построены в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении и Разделом III Стандартов доступного дизайна ADA. К ним относятся зоны отдыха, магазины на территории и пункты аренды. Если они используются только жильцами и их гостями, зоны общего пользования должны быть доступны в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, а не ADA.
  • Парковочные места : Закон о справедливых жилищных условиях требует наличия доступных маршрутов (включая пандусы с правильным уклоном или лифт) от парковок до крытых жилых домов. Не менее 2% парковочных мест должны быть на маршруте, доступном для инвалидных колясок. Если доступны разные типы парковок (гараж, наземная парковка, крытые места), должно быть доступно как минимум одно место для каждого типа парковки. 5

Как проверить соответствие ADA

Чтобы убедиться, что ваш многоквартирный дом соответствует требованиям ADA:

  • Изучите план этажа : Разработка плана этажа позволяет определить доступные маршруты по отношению к жилым помещениям, местам общего пользования, лифтам, лестницам и подъездам. Каждый элемент плана должен быть точным, что требует детального измерения, например, коридоров, проходов и дверей.
  • Оценить снаружи : Жилой дом должен быть доступен снаружи, в том числе с тротуаров и парковок. Парковочные места для людей с ограниченными физическими возможностями должны быть доступны в соответствии с ADA и быть достаточно большими, чтобы вместить фургон с подъемником для инвалидных колясок. Пандусы должны быть возле главного входа и иметь правильный наклон.
  • Выполните любые незавершенные требования. : После измерения и другой оценки вашей собственности составьте список действий, которые необходимо предпринять, чтобы сделать здание совместимым с ADA.Здание не будет соответствовать требованиям ADA к квартирам, пока все эти элементы не будут завершены.

Свяжитесь с ADA Solutions сегодня

Для получения дополнительной информации о государственных постановлениях и продуктах для обеспечения доступности, таких как монолитные, поверхностные или обнаруживаемые по радиусу предупреждающие поверхности, просмотрите наш выбор или позвоните нашим экспертам по обнаруживаемым предупреждениям по телефону 800-372-0519, чтобы получить бесплатное предложение.

Источники:

  1. https://www.naahq.org/news-publications/housing-accessibility-requirements-addressing-misconceptions
  2. https: // www.access-board.gov/guidelines-and-standards/buildings-and-sites/about-the-ada-standards/guide-to-the-ada-standards/chapter-4-elevators-and-platform-lifts
  3. https://www.access-board.gov/guidelines-and-standards/buildings-and-sites/about-the-ada-standards/background/adaag#4.15
  4. https://www.access-board.gov/guidelines-and-standards/buildings-and-sites/about-the-ada-standards/background/adaag#5.8
  5. https://www.hud.gov/program_offices/fair_housing_equal_opp/disabilities/fhefhasp

Слепое пятно в программе утилизации отходов в Чикаго

Наш ответственный за вопрос Кетцалли Кастро вырос в двухкомнатной квартире на Логан-сквер.Ее родители до сих пор живут в этом доме на проспекте Кедзи. Среди многих теплых воспоминаний, которые она вспоминает с детства, есть день, когда они перешли на переработку.

«Мои родители были очень этому рады, — говорит 26-летний Кастро. — Я помню, как хватал банки и бросал их туда, и видел, как приехал большой синий грузовик и увез его, кажется, это была среда».

С тех пор она жила в нескольких больших многоквартирных домах, но ни один из них не подвергался переработке.

«Итак, меня поймали, когда я пытался поместить свою переработку в мусорные ведра других людей, а они говорят:« Поместите ее в свои собственные! »У меня ее нет.Хотел бы я! У меня есть вся эта переработка, и мне некуда деваться », — говорит Кастро.

Она даже позвонила в город, чтобы спросить о синей тележке, но говорит, что не получила прямого ответа. Поэтому она спросила «Любопытный город»:

Почему вторичная переработка недоступна для многоквартирных домов и некоторых частей города?

Короткий ответ заключается в том, что в городе существует двоякая система утилизации: небольшие здания с четырьмя или менее юнитами получают одну систему (синие тележки и урны, которые помнит Кастро), а здания с пятью или более юнитами должны быть построены. собственные системы через частных подрядчиков.

Но настоящая причина, по которой Кастро и, возможно, сотни тысяч квартирных жителей, подобных ей, в конечном итоге выбрасывают свои вторсырья в мусорный контейнер, более сложна: она связана с городской политикой, экономикой свалки и беззубым постановлением, которое изо всех сил пытается поддержать переработку Ставки в больших многоквартирных домах на 22 года.

Накопление мусора

Кетцалли Кастро не одинок. В январе Клэр Миклин покинула программу Open Government Hack Night с интерактивным веб-сайтом, предназначенным для выявления и позора владельцев больших многоквартирных домов без вторичной переработки.Она назвала его MyBuildingDoesntRecycle.com.

«Я прожил в Чикаго 10 лет и никогда не был в здании, где есть вторичная переработка», — говорит Миклин, который вырос в Каламазу, штат Мичиган, а сейчас живет в многоквартирном доме в районе Эджуотер. «Я заметил, что синие мусорные ведра из соседней четырехкомнатной квартиры были переполнены, потому что люди из моего дома продолжали складывать туда свои отходы».

Как и Кастро, Миклин обратилась к городу только для того, чтобы запутаться еще больше — не было выхода для жителей дома, подобных ей, которые хотели бы переработать вторичное сырье, но чьи домовладельцы не оказали бы такую ​​услугу.

Миклин провел еще немного исследований и узнал, что в 1993 году город принял закон под названием Постановление о сокращении и переработке источников высокоплотных жилых и коммерческих источников в Чикаго (более известное как Постановление Берка-Хансена для составивших его олдерменов). Постановление возлагало на владельцев больших многоквартирных домов (определяемых как имеющие не менее пяти квартир) ответственность за собственную переработку, поскольку существующие требования к вывозу мусора предусматривают такое же различие. Город разрешил владельцам многоквартирных домов до 1995 года разработать программы по сбору как минимум двух видов вторсырья.К 1996 году их всех должны были собрать как минимум трое. В противном случае Департамент улиц и санитарии Чикаго мог бы наложить штрафы на владельцев зданий на сумму от 25 до 100 долларов в день.

Но 22 года спустя часто можно встретить большие многоквартирные дома без каких-либо услуг по переработке отходов. По словам Миклин, менее чем через три месяца после запуска ее сайта почти 1300 человек сообщили о 1034 адресах через MyBuildingDoesntRecycle.com.

Общий успех программы утилизации жилых помещений в Чикаго может зависеть от участия в ней больших квартир и многоквартирных домов.Предполагается, что более 442 000 единиц жилья (чуть более сорока процентов от общего числа в городе) будут утилизированы арендодателями или ассоциациями кондоминиумов. И, согласно данным за 2007 год (последним из имеющихся), на эти устройства приходится более трети твердых отходов, собираемых в жилищном секторе.

Отсутствие принуждения

Основная причина, по которой многие владельцы зданий, по-видимому, не соблюдают постановление Берка-Хансена, заключается в том, что город редко обеспечивает его соблюдение. Документы, предоставленные Чикагским офисом по делам бизнеса и защиты прав потребителей и Департаментом административных слушаний, показывают, что с 2010 года город выдал всего 109 свидетельств о запрете вторичной переработки в коммерческих или жилых помещениях.

Почему слабое исполнение? Burke-Hansen санкционирует штрафы, но не заставляет город их фактически выписывать.

«Все можно и можно, и [постановление] имеет силу, но не говорит« вы должны »», — говорит Хелен Шиллер, которая с 1987 по 2011 год представляла 46-й район города. «Проблема с частными автоперевозчиками заключается в том, что они полностью оставлены на усмотрение рынка. В той мере, в какой были люди, требующие большего [вторичного использования], некоторых это подтолкнуло. Чем больше экономическая жизнеспособность, тем больше она.Но город не изменил своего языка, чтобы требовать чего-либо ».

Шиллер говорит, что для кондоминиумов и таунхаусов это немного другая история. Действовала программа скидок для любой ассоциации кондоминиумов, которая представила городу письменные показания, в которых говорилось, что здание подверглось вторичной переработке. В настоящее время она постепенно прекращается, и выплаты обычно задерживались на целых пять лет, но Шиллер говорит, что эта программа когда-то служила «пряником» в дополнение к редко используемой «палке» Берк-Хансен в виде предупреждений и штрафов.

Для многоквартирных домов, однако, нормативная среда проще. Город не облагает налогом пикап, как мусор, но владельцы многоквартирных домов никогда не получали льгот, как раньше.

«В данном случае, похоже, нет ни пряника, ни кнута», — говорит Картер О’Брайен, вице-президент Чикагской коалиции по переработке отходов, группы по защите интересов волонтеров. Коалиция работает с городом (а иногда и против) с начала 1990-х годов, чтобы улучшить показатели утилизации в районе Чикаго.

В некотором смысле, говорит О’Брайен, прошлые попытки города по переработке вторсырья по-прежнему не дают покоя сегодняшним операциям. Первые общегородские усилия по переработке вторсырья начались в 1995 году, когда жителей Чикаго попросили купить в продуктовом магазине специальные синие пластиковые пакеты, в которые они складывали свои отходы, прежде чем выбросить пакет в мусор. После этого вторсырье должно было быть отсеяно на сортировочных предприятиях, но этого не произошло. Город законсервировал программу в 2008 году.

«Синий мешок был как раз такой катастрофой.Это действительно немного отбросило Чикаго назад, потому что даже люди, которые делали это с религиозной точки зрения, в глубине души подозревали, что, возможно, это не так хорошо », — говорит О’Брайен. «А людям, которые были в затруднительном положении, они в основном говорили:« Это явно не работает. Я вижу, как мои синие сумки въезжают в грузовик, я вижу, как они разрываются, и это мошенничество, мошенничество и шутка, и я больше никогда не буду думать о переработке отходов ».

Деньги в мусоре

Ирония для владельцев многоквартирных жилых домов заключается в том, что переработку отходов легко реализовать.Иногда это даже экономит деньги владельцев зданий.

Гордон Мэджилл — президент Family Properties, компании, основанной его прадедом более века назад. Family Properties теперь владеет 15 многоквартирными домами на северной стороне города и в пригородах. У Мэджилла все еще есть сотни синих сумок, спрятанных в шкафу в его офисе в Эджуотере. Он заядлый переработчик — он подобрал несколько банок содовой с тротуара по дороге к мусорным бакам за одним из его зданий, — но сказал, что программа Blue Bag была обречена с самого начала.Однако, не испугавшись провала, Мэджилл обратился к компании, занимающейся вывозом мусора из его зданий, и разработал программу утилизации.

«Когда закончилась программа синих мешков, мы практически не были шокированы. Давайте начнем с этого, — говорит Мэджилл. «Мы просто подняли трубку, позвонили нашему продавцу в службу уборки мусора и попросили убрать мусор. Это было так просто ».

Мэджилл говорит, что переработка отходов является либо недорогим дополнением, либо чистым положительным моментом для него с финансовой точки зрения, поскольку ему не нужно платить так часто, чтобы опорожнять более дорогие мусорные баки в своем доме.Он также ссылается на «коммерческую привлекательность вторичной переработки для экологически сознательных жителей». Другими словами: этого хотят его арендаторы.

Не все домовладельцы так усердны. Джим Том, владеющий 14-квартирным зданием в Эйвондейле, говорит, что хотел бы предложить своим арендаторам переработку вторсырья, но не может понять, как заставить это работать. Его мусорный контейнер стоит в узком проходе, который ведет к переулку, оставляя мало места для другого мусорного ведра; мусорное ведро уже затрудняет циркуляцию между лестничной клеткой и прачечной здания.

И, по словам Тома, когда он изучил переработку, он обнаружил, что это может увеличить его затраты на вывоз мусора на 33%, с 3000 до 4000 долларов в год.

«Это определенно то, о чем мы думаем», — говорит Том. «Мы просто не видели решения, которое заставило бы нас прыгнуть и сказать:« Давайте сделаем это »».

Он говорит, что никогда не был оштрафован городом за то, что не предоставил утилизацию, и не слышал ни о каких владельцах зданий или управляющих у кого есть.

Джош Коннелл, управляющий партнер Lakeshore Recycling Systems, говорит, что бывают случаи, когда переработка просто не имеет смысла.

«Это небольшие здания — ваши здания на шесть, 10 и даже до 25 единиц в зависимости от логистики и площади — их сложно переработать», — говорит он.

Многоквартирные жилые дома составляют чуть менее половины бизнеса Lakeshore, говорит Коннелл, и, по его оценкам, четыре из пяти из них заказывают утилизацию вместе с вывозом мусора. Большие здания обладают экономией на масштабе, которая может сделать переработку нейтральной или даже чистой. Но даже несмотря на то, что вывоз мусора обычно является незначительной статьей на балансе владельца здания, любые дополнительные расходы должны быть оправданы.

«Если переработка будет стоить денег и жители этих зданий не будут настаивать на этом, большинство владельцев зданий не будут тратить больше денег, если люди не требуют этого», — говорит он. «У нас есть владельцы зданий, которые платят за переработку, потому что этого хотят жители».

Популярность MyBuildingDoesntRecycle.com свидетельствует о том, что многие жители многоквартирных домов этого хотят.

С другой стороны мусор всегда экологичнее

Уровень переработки растет как в стране, так и в Чикаго, и перевозчики мусора, такие как Коннелл, говорят, что интерес к их бизнесу растет, даже несмотря на то, что падение цен на нефть подрывает переработчиков пластика » Нижняя линия.Но достаточно ли более экологически сознательной общественности для создания полноценной программы утилизации?

Наверное, нет. Сан-Франциско, Портленд, Сиэтл и даже Нью-Йорк часто становятся предметом обсуждения успешных программ утилизации. В 2012 году Сан-Франциско объявил, что добился 80-процентного отвода отходов от мусорных свалок, что уверенно движется к цели «нулевого количества отходов» к 2020 году. В нем даже предусмотрена возможность компостирования на обочине для сбора пищевых отходов и других органических материалов наряду с мусорными баками для мусора и вторичной переработки. Успех Сан-Франциско обусловлен несколькими факторами, включая культуру сохранения и четкие, строго соблюдаемые правила. Но все это держится в одном простом числе: 151,47 доллара.

Вот сколько стоит сбросить одну тонну отходов на свалку в районе залива. Цифры почти такие же высокие на большей части Западного побережья. По данным городского Департамента улиц и санитарии, в Чикаго эта цифра составляет всего 46 долларов. В Нью-Йорке и на Восточном побережье он находится где-то посередине, около 100 долларов за тонну.

Коннелл говорит, что мы должны учитывать затраты на демпинг, которые в конечном итоге перекладываются на владельцев зданий.

«Если они будут платить вдвое больше, чтобы избавиться от мусора, добавление вторичной переработки может немедленно положительно повлиять на их прибыль», — говорит он.

Тем не менее, Коннелл говорит, что в наши дни гораздо больше домовладельцев Чикаго обращаются к переработке отходов, отчасти потому, что их арендаторы начинают требовать этого. И если переработка будет производиться в большем количестве зданий, затраты, понесенные каждым из них, могут снизиться, поскольку мусоровозы будут конкурировать за бизнес и смогут преодолевать меньше пустых миль между каждым сбором.

Социальные выгоды от сокращения объема мусора бесчисленны: грузовики из Чикаго, направляющиеся к ближайшей свалке, обычно оказываются в Рокфорде или в нижней части штата Индиана, выбрасывая парниковые газы на всем пути и даже помогая забивать уже загруженные дороги.

«Я ставлю ему оценку C»

Плохая репутация Чикаго в области переработки вторичного сырья не секрет даже для тех, кто в настоящее время занимается этим. Ald. Джордж Карденас (12-й), председатель комитета городского совета по охране здоровья и окружающей среды, называет текущую программу «незавершенной работой.

«Мы далеко не на том уровне, на котором должны быть. Я ставлю ему четверку прямо сейчас, — говорит он. «Нам нужно улучшить это. Нам нужно лучше обеспечивать соблюдение. И нам нужно обучать множество избирателей во внешних районах города ».

Он говорит, что опасается отчуждать домовладельцев и предприятия, но признает, что владельцам многоквартирных жилых домов и малых предприятий было более 20 лет, чтобы внедрить утилизацию отходов с момента принятия постановления Берка-Хансена.

«Думаю, мы прошли полный цикл.Очевидно, мы дали им достаточно времени, и поэтому я сейчас нахожусь в той точке, где я хочу предпринять более драконовские усилия, чтобы убедиться, что все полностью соблюдают правила », — говорит Карденас. Он не может указать на какие-либо меры в настоящее время в повестке дня его комитета или других членов городского совета, но его оценка ситуации прямолинейна: «Здания есть. Они должны это делать. Пойдите, проверьте их, дайте им ссылку, согласитесь. Это действительно так просто «.

Насколько велико это слепое пятно в программе утилизации в Чикаго? По данным DSS, в небольших жилых домах перерабатывается чуть более 11 процентов отходов.На бумаге дела обстоят лучше, когда дело доходит до более крупных зданий: цифры, сообщаемые городу два раза в год частными вывозчиками мусора, показывают, что здания города не несут ответственности за переработку 38,7% их отходов. Но с этим сравнением возникает проблема, поскольку частные грузовики обслуживают промышленных и коммерческих клиентов, а также большие многоквартирные жилые дома. У DSS нет данных, которые отделяют переработку многоквартирных жилых домов

Другими словами, мы не знаем, улучшается ли вообще ситуация, о которой задает вопрос Кетцалли Кастро.И при отсутствии каких-либо планов по обеспечению выполнения постановления она может застрять в этой ситуации по прихоти домовладельца.

Кетцалли Кастро, любопытный гражданин

Кетцалли Кастро, 26 лет, решительно занимается переработкой отходов — она ​​уже занимается этим, хотя ее менеджер по строительству не предоставляет эту услугу. Она говорит, что импульс начался рано и не угас, даже если у нее есть возможности.

«Я признаю, что являюсь своего рода рассудительным человеком и говорю:« О, вы не перерабатываете? », А [люди] говорят:« Ну, мы раньше возвращались туда, откуда я приехал, но здесь, в Чикаго, в моем многоквартирном доме нет. Я этого не предлагаю, поэтому больше не делаю этого.«Для меня это была борьба, так как у меня всегда была эта привычка, и я не хочу терять эту привычку к переработке вторсырья».

Давний житель Логан-сквер, Кастро вырос в двухкомнатной квартире на бульваре Кедзи, а сейчас живет в многоквартирном доме неподалеку. Она родилась в Мехико, но переехала в Чикаго, когда ей был всего год.

В настоящее время Кастро учится в аспирантуре Чикагского университета по программе обучения городских учителей и получает двухлетнюю степень по образованию в Чикаго.

Кастро обеспокоен отсутствием вторичной переработки во многих многоквартирных домах. И она говорит, что информация об отсутствии в городе системы правоприменения добавляет еще одно измерение в развитие микрорайона.

«Я думаю, это довольно удивительно, особенно сейчас, когда на площади Логан и во многих других районах ведется реконструкция. Строятся более крупные здания. И это вызывает беспокойство, потому что мы теряем доступное жилье, но также и его переработку », — говорит она.«Я знаю, что есть много людей, которые хотят перерабатывать, но не хотят или действительно не могут, потому что им не предлагают синюю корзину. И мне это очень грустно ».

Крис Бентли — независимый журналист и репортер Curious City. Следуйте за ним в @Cementley.

Самая большая слепая зона городской зелени?

Примечание редактора 26.01.16: Города Каскадии принимают на себя вызовы, связанные с ростом, изменениями и радушием новичков в своем сообществе.Представленные в 2013 году размышления об основных препятствиях на пути к доступному городскому жилью по-прежнему актуальны и сегодня, когда соседи, планировщики, общественные лидеры и выборные должностные лица работают вместе, чтобы предвидеть будущее своих сообществ.

В последние месяцы я писал о некоторых правилах землепользования, которые делают недорогое жилье необычным или незаконным: ограничения на количество соседей по комнате, правила дополнительных жилых помещений (ADU), минимальные размеры квартир и другие ограничения по размещению в ночлежках. Я не обсуждал главное препятствие на пути к недорогому жилью — слон в гостиной.

Настоящая преграда на пути к увеличению жилья для наших соседей

К счастью, блоггер Slate Мэтт Иглесиас хорошо справился со своей задачей. Его краткая электронная книга The Rent Is Too Damn High объясняет, насколько жесткие ограничения на землепользование в отношении плотности городов являются серьезным недугом современных Соединенных Штатов. Вынужденные односемейные и другие малоэтажные кварталы в близлежащих городских зонах поднимают цены на недвижимость, затрудняют процветание экономики сферы услуг и разрастаются турбонаддувы, что умножает вождение, потребление нефти и загрязнение углекислым газом.

Менее регулируемый урбанизм, утверждает Иглесиас, позволил бы построить более высокие здания, в которых можно было бы разместить значительно больше людей, офисных помещений и магазинов в наиболее эффективных и желательных местах: недалеко от центра города. Выгоды будут варьироваться от резкого сокращения загрязнения парниковыми газами до роста экономической производительности, от гораздо более доступного жилья до уменьшения экономического неравенства.

В частности, Иглесиас критикует правила с низкой плотностью населения, такие как зонирование для односемейных домов.Он пишет: «В настоящее время подавляющее большинство земель в американских городах и их окрестностях регулируется таким образом, чтобы ограничить плотность населения».

«В настоящее время большая часть земель в американских городах и их окрестностях регулируется с целью ограничения плотности». -Мэтт Иглесиас

Конечно, он прав. Почти две трети зонированной земли Сиэтла отведено под строительство домов на одну семью, и другие города не сильно отличаются. Если бы каскадские города освободили свои городские земельные рынки от ограничений по высоте и плотности, мы, вероятно, увидели бы полную рецентрализацию городов.Близкие кварталы тянулись бы вверх. Высотные и средние жилые кварталы взмыли бы ввысь, обогнув наши районы, и распространились бы наружу, чтобы заменить большинство районов односемейных домов в пределах легкой езды на велосипеде от центров занятости и университетов. Центробежное разрастание последних десятилетий замедлится или остановится, поскольку спрос на недвижимость устремился внутрь в те места, где люди действительно предпочитают жить, работать, делать покупки и играть.

Представьте себе трехмерную карту города, в котором вы живете, как топографические модели, которые вы можете увидеть в центрах посетителей национальных парков.Однако на этой карте высота отражает не высоту, а стоимость земли — цену за квадратный фут городской земли. На такой карте ваш город выглядит как гора Рейнир, конус, поднимающийся к вершине в центре города. Недвижимость в центре продается во много раз дороже за квадратный метр, чем недвижимость на окраине города.

В городе, где муниципальный кодекс не ограничивает плотность, высота зданий будет формировать аналогичную картину. Сам город мог бы приблизиться к трехмерной карте его стоимости земли.Ценность земли — это отражение того, сколько люди готовы потратить на жизнь, работу или покупки в этих местах. На самых популярных объектах многие люди готовы щедро тратить, чтобы девелоперы могли строить высокие здания и при этом получать прибыль.

Короткая книга Иглесиаса является убедительным аргументом в пользу того, что города и народы, равно как и личное процветание и окружающая среда, получили бы огромную выгоду, если бы города просто позволили владельцам собственности строить столько недвижимости, за которую люди хотели бы платить.

Проблема с видением Иглесиаса резко измененного зонирования или дерегулирования городского землепользования не является экономическим.Конечно, есть законные аргументы в пользу некоторых правил высоты и дизайна, например, для защиты некоторых ключевых коридоров обзора. Но настоящая проблема его аргументов — политическая. В Каскадии идет процесс увеличения плотности, но он продвигается медленно, шаг за шагом. Прогресс идет медленно, потому что сопротивление домовладельцев в районах с низкой плотностью населения может быть ожесточенным.

Нравится то, что вы читаете? Вот как Сиэтл может открыть свое индивидуальное зонирование для небогатых людей.

Да, у меня на заднем дворе

Я надеюсь когда-нибудь пожить в Каскадии, где аргументы Иглесиаса возобладают. Я живу в жилом районе Сиэтла Баллард.

Несколько лет назад я посетил собрание в столовой соседа. Один сосед с энтузиазмом рассказал о новой местной организации по обеспечению устойчивости. Я слушал, как мои соседи со всеобщим одобрением обсуждали недавний прогресс в расширении местного фермерского рынка, установке дождевых садов, разработке проектов использования возобновляемых источников энергии и планировании улучшения транспортных услуг.Я тихо слушал, радуясь тому, что соседи проявляют интерес к делу, которое было делом всей моей жизни.

Затем случилось то, что напомнило мне, как далеко нам еще нужно идти. На вопрос, какова цель Sustainable Ballard, ведущий полушутя ответил: «Остановить конец света».

Спрашивающий сказал: «Конец света от чего?»

Затем громкий голос сказал: «Кондо». Это была шутка, но реакция группы — нет.

Проблема с видением Иглесиаса резко измененного зонирования или дерегулирования городского землепользования не является экономическим.… Настоящая проблема его аргументов — политическая.

Рост многоквартирных домов средней этажности — ключевая часть превращения Балларда в плотное, удобное для пешеходов, яркое, низкоуглеродное сообщество, более важное для устойчивости, чем все, что мы обсуждали ранее. Но в комнате вспыхнуло отвращение, как если бы строители кондоминиумов добывали нефть, а не предоставляли жилье для прогулок по рыночной цене для наших будущих соседей. Никакая другая тема в тот вечер не вызвала такой шумной активности, как кондоминиумы.Соседи моих зеленых, фермеров, любящих рынок, потчевали друг друга тем, как сильно они ненавидят многоквартирные дома, возвышающиеся в полумиле от соседней торговой улицы.

Правильный вопрос, неправильный ответ

Это антиплотное отношение остается, к сожалению, политической реальностью в большинстве односемейных зон Каскадии, и порождает своего рода коллективную патологию — чесать зуд не в том месте. Города, соблюдающие агрессивные планы действий по борьбе с изменением климата и связанные всеобъемлющими планами, направленными на обеспечение устойчивости — даже в случае Ванкувера, Британская Колумбия, ставшего «самым зеленым городом в мире», тем не менее, тратят большую часть своих общественных усилий, пытаясь вызвать скромные изменения. : модернизация домашних источников энергии, солнечные батареи в школах, новые дорогостоящие проекты железнодорожного транспорта.В то же время, однако, они никогда не обсуждают тот факт, что на протяжении десятилетий они объявили вне закона плотность, которая привела бы к резкому сокращению потребления энергии на душу населения. Как пишет Иглесиас: «Это скандал, когда эта страна недоинвестирует в общественный транспорт, но не менее скандален тот факт, что мы не разрешаем строительство рядом с построенным нами транзитом».

По этой политической причине, городским руководителям имеет смысл сосредоточить внимание на открытых правилах для соседей по комнате, ADU и ночлежек, а не на попытках массового перехода на новые зоны.Иглесиас прав в деньгах, но мои соседи не готовы это слышать… пока.

Смотрите здесь: Сила строительства малого.

Homeownership Supply — это слепая зона доступного жилья в Нью-Йорке

Жилье (фото: Эдвин Дж. Торрес / Mayoral Photography Office)


Обязанный вести Нью-Йорк в постсовиде к более справедливому будущему, наш следующий мэр должен расширить возможности жителей Нью-Йорка для создания собственного капитала за счет доступного домовладения.

Исторически слепое пятно в обсуждениях и бюджетах нашего города, штата и страны, которые, как правило, сосредоточены на аренде, доступное домовладение — это способ для людей с низким доходом начать наращивать богатство, а для нас как города — уменьшить расовую принадлежность. и экономическое неравенство. Домовладельцы богаче арендаторов с любым уровнем дохода, и для большинства домовладельцев большая часть их богатства исходит от их домов.

Домовладение недоступно для большинства жителей Нью-Йорка.В 2018 году в прошлом году По имеющимся данным, только 33% жителей владели своим домом, а в Бронксе — всего 18%. Белые жители Нью-Йорка (43%) с гораздо большей вероятностью будут владеть своим домом, чем чернокожие (27%) или латиноамериканские жители Нью-Йорка (17%), и ситуация ухудшается: недавний отчет Black Homeownership Project показал, что доля чернокожих домовладельцев упала на 13% за последние два десятилетия в масштабах города, что препятствует долгосрочному укреплению справедливости и усугубляет разрыв в расовом богатстве.

Тем не менее, расширение новых возможностей для работающих семей, особенно цветных, по приобретению доступного жилья часто полностью не участвует в обсуждениях жилищной политики Нью-Йорка.Когда он поднимается, даже в секторе доступного жилья, разговор часто сосредоточен на проблемах со стороны спроса, таких как помощь в выплате первоначального взноса, создание кредита, обучение впервые покупателя жилья и прекращение дискриминационной практики на рынке покупателей жилья. Эти вопросы важны, но они упускают из виду более крупный кризис: не хватает домов по ценам, доступным для домашних хозяйств рабочего класса, чтобы сдвинуть с мертвой точки.

Анализ данных ACRIS, проведенный Центром районов Нью-Йорка, показал, что в 2019 году было куплено около 9000 домов за 420 000 долларов или меньше, что считается доступным при правильном финансировании для покупателей жилья с низким и средним доходом.В городе с населением 8,3 миллиона человек и более чем 1 миллионом домов, занимаемых владельцами, это число шокирующе мало и составляет всего 22% от всех покупок домов для 1–4 семей, кондоминиумов и кооперативов.

Что еще хуже, покупатели жилья, даже с правильным кредитом, выплатой первоначального взноса и квалификацией по ипотеке, более чем в половине случаев проигрывали покупателям за наличные. Согласно недавнему исследованию Центра районов Нью-Йорка, 52% всех недорогих домов были куплены за наличные, часто группами частного капитала, корпорациями с ограниченной ответственностью или инвесторами, а не частными лицами, желающими въехать.

Хорошая новость заключается в том, что разговор существенно меняется, и у нашего следующего мэра есть план из 90 групп коалиции United for Housing с конкретными рекомендациями по расширению доступного арендного жилья и домовладения.

Он призывает следующего мэра расширить и реформировать городскую программу строительства домовладений под открытым небом, инвестировать в стратегии сохранения, которые превратят арендуемую недвижимость в частные кооперативы, принадлежащие резидентам, и использовать общинные земельные трасты в качестве метода удержания людей в своих домах. одновременно создавая возможности постоянного доступного домовладения для жителей Нью-Йорка с низким и средним доходом.

Более того, план творчески бросает вызов институциональным процессам, таким как нью-йоркская продажа залогового залога и программы помощи по авансовому платежу, предлагая решения, которые будут использовать ограниченные финансовые ресурсы для увеличения семейных и общественных активов для жителей и районов. Другими словами, отчет помогает вооружить наших будущих лидеров подробной политикой, необходимой им для преодоления этого кризиса — и кандидаты их слушают.

Некоторые из кандидатов в руководство нашего города устранили эти различия и выдвинули особую политику в области домовладения, которая расширяет разговор, не ограничиваясь решениями со стороны спроса, которые возлагают на покупателя жилья ответственность за проникновение на рынок домовладения.Тем не менее, этот вопрос не получил должного внимания в ходе более широкой дискуссии о жилищном строительстве. Жители Нью-Йорка заслуживают услышать от кандидатов больше о том, как они не просто помогут им арендовать доступную квартиру, но и купят ее, заработают богатство и станут владеть частью своего района.

Доступное домовладение не может быть второстепенным в море стратегий развития аренды. Даже в Нью-Йорке идея домовладения не может быть несбыточной мечтой, предназначенной только для богатых или знаменитых. Расширение возможностей доступного домовладения должно стать центральной опорой видения будущего мэра города по созданию умного, прогрессивного и справедливого города, которого заслуживают жители Нью-Йорка.

***
Мэтт Данбар — вице-президент по внешним связям Habitat for Humanity, г. Нью-Йорк, сотрудник Interboro Community Land Trust и член консультативного совета Нью-Йоркской жилищной конференции. В Твиттере @misterdunbar и @HabitatNYC.

***
У вас есть идея или публикация для Gotham Gazette? Электронная почта Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Аренда Остров Санибел | Квартиры для отпуска от Blind Pass Condominiums

Blind Pass Condominiums — идеальный выбор для тех, кто ищет аренду на время отпуска на острове Санибел на всемирно известном острове в Мексиканском заливе.Расположенный среди пышной тропической зелени, Blind Pass предлагает просторных апартаментов с двумя спальнями и квартир с тремя спальнями , а также аренду на время отпуска в таунхаусах, продуманно оформленных и оснащенных всеми необходимыми удобствами. Некоторые из наших домов для аренды на острове Санибел имеют даже частных веранд !

Один из десяти лучших уединенных пляжей Америки, Bowman’s Beach, всего в нескольких шагах от отеля. Мы уверены, что в Blind Pass есть удобств и место, которое идеально подходит для вашего отпуска на острове Санибель Каптива.Прямо за дверью находятся тихие дворики и извилистые тропинки с пышной растительностью, задающие тон для неторопливых прогулок на природе. Любители активного отдыха могут отправиться на теннисный корт или проплыть несколько кругов в бассейне произвольной формы.

Когда вы закончите, вы найдете просторную террасу для загара — прекрасное место, чтобы расслабиться в шезлонге. Наши дома для аренды на время отпуска позаботятся о том, чтобы у вас были все домашние удобства! Наслаждайтесь тем, чем все восхищаются на юго-западе Флориды. На острове Санибел есть прекрасные пляжи, с которых в течение нескольких дней открывается вид на залив.Пляж также выходит на юго-запад, поэтому виды на закат потрясающие. Остров Санибел также известен своими артобстрелами, рыбной ловлей и видами на Мексиканский залив.

Пожалуйста, просмотрите наши арендные платы на острове Санибел , погрузитесь в наш раздел с удобствами и подпишитесь на нас в Facebook, чтобы сделать свой отпуск на острове Санибел незабываемым. Спасибо за то, что посетили нас!

Безопасность наших гостей — главный приоритет здесь, в Blind Pass Condos

Обслуживающий персонал соблюдает строгий и подробный протокол уборки, чтобы обеспечить безопасность наших посетителей и чистоту арендованных помещений.Для дополнительной защиты в перерывах между прокатами используется коммерческий противовирусный туман. Наши гости могут быть уверены, что наши квартиры очищены и продезинфицированы для их защиты, чтобы они могли по-настоящему расслабиться и насладиться островом Санибел.

Закон о справедливом жилищном обеспечении

Закон о справедливом жилищном обеспечении

Закон о справедливом жилищном обеспечении, 42 U.S.C. 3601 и след. запрещает дискриминацию со стороны прямых поставщиков жилья, таких как арендодатели и компании по недвижимости, а также другие субъекты, такие как муниципалитеты, банки или другие кредитные учреждения и страховые компании домовладельцев, чья дискриминационная практика делает жилье недоступным для лиц по следующим причинам:

В случаях, связанных с дискриминацией при выдаче ипотечных ссуд или ссуд на улучшение жилья, Департамент может подавать иски в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении и Законом о равных возможностях кредита.Департамент рассматривает дела, свидетельствующие о наличии модели или практики дискриминации или когда отказ в правах группе лиц поднимает общественно значимый вопрос. Если сила или угроза применения силы используются для отказа в соблюдении справедливых жилищных прав или вмешательства в них, Министерство юстиции может возбудить уголовное дело. Закон о справедливых жилищных условиях также предусматривает процедуры рассмотрения индивидуальных жалоб на дискриминацию. Лица, считающие, что они стали жертвами незаконной жилищной практики, могут подать жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития [HUD] или подать собственный иск в федеральный суд или суд штата.Министерство юстиции возбуждает иски от имени физических лиц по направлениям от HUD.

Дискриминация в жилищных условиях по признаку расы или цвета кожи

Одна из главных целей Закона о справедливом жилищном обеспечении, когда Конгресс принял его в 1968 году, заключалась в запрещении расовой дискриминации при продаже и аренде жилья. Тем не менее, более 30 лет спустя расовая дискриминация в жилищной сфере продолжает оставаться проблемой. Большинство обычных или практических дел Министерства юстиции связаны с заявлениями о расовой дискриминации.Иногда поставщики жилья пытаются скрыть свою дискриминацию, предоставляя ложную информацию о наличии жилья, либо заявляя, что ничего не было доступно, либо направляя ищущих жилье в определенные районы по признаку расы. Лица, получившие такую ​​ложную информацию или вводящие в заблуждение, могут не знать, что они стали жертвами дискриминации. Министерство юстиции возбудило множество дел о подобной дискриминации по признаку расы или цвета кожи. Кроме того, программа Департамента справедливого жилищного тестирования направлена ​​на выявление такого рода скрытой дискриминации и привлечение виновных к ответственности.В большинстве случаев ипотечного кредитования, возбужденных Департаментом в соответствии с Законом о справедливых жилищных условиях и Законом о равных возможностях кредита, предполагалась дискриминация по признаку расы или цвета кожи. В некоторых делах Департамента также утверждалось, что муниципалитеты и другие органы местного самоуправления нарушали Закон о справедливом жилищном обеспечении, когда отказывали в выдаче разрешений или изменениях в зонировании жилищной застройки или относили их преимущественно к районам проживания меньшинств, поскольку предполагалось, что предполагаемые жители будут преимущественно африканцами. Американцы.

Дискриминация в жилищной сфере на основе религии

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в области жилья по признаку религии. Этот запрет распространяется на случаи открытой дискриминации в отношении членов определенной религии, а также менее прямые действия, такие как постановления о зонировании, направленные на ограничение использования частных домов в качестве мест отправления культа. Количество дел, поданных с 1968 года по обвинению в религиозной дискриминации, невелико по сравнению с некоторыми другими запрещенными основаниями, такими как расовая или национальная принадлежность.Закон действительно содержит ограниченное исключение, которое позволяет некоммерческому жилью, эксплуатируемому религиозной организацией, резервировать такое жилье для лиц той же религии.

Дискриминация в жилищной сфере по признаку пола, включая сексуальные домогательства

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию в вопросах жилья по признаку пола. В последние годы в центре внимания Департамента в этой области была борьба с сексуальными домогательствами в жилищной сфере. Женщины, особенно бедные, с ограниченными возможностями жилья, часто имеют мало возможностей, кроме как терпеть унижение и унижение сексуальных домогательств, или рискуют, что их семьи и их самих будут выселены из своих домов.Правоприменительная программа Департамента направлена ​​на домовладельцев, которые создают неприемлемую для жизни среду, требуя сексуальных услуг от арендаторов или создавая для них сексуально враждебную среду. Таким образом, мы стремимся как получить помощь арендаторам, с которыми арендодатель обошелся несправедливо из-за пола, так и сдерживать других потенциальных нарушителей, давая понять, что они не могут продолжать свое поведение, не столкнувшись с последствиями. Кроме того, ценовая дискриминация при ипотечном кредитовании также может отрицательно сказаться на женщинах, особенно женщинах из числа меньшинств.Этот вид дискриминации является незаконным как в соответствии с Законом о справедливых жилищных условиях, так и в соответствии с Законом о равных возможностях кредита.

Дискриминация в жилищной сфере по национальному признаку

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию по национальному признаку. Такая дискриминация может быть основана либо на стране рождения человека, либо на месте его или ее предков. Данные переписи показывают, что испаноязычное население — это самый быстрорастущий сегмент населения нашей страны. Министерство юстиции приняло принудительные меры против муниципальных властей, которые пытались сократить или ограничить количество испаноязычных семей, которые могут проживать в своих общинах.Мы подавали в суд на кредиторов в соответствии с Законом о справедливом жилищном строительстве и Законом о равных возможностях кредитования, когда они вводили более строгие стандарты андеррайтинга для жилищных ссуд или предоставляли ссуды на менее выгодных условиях для латиноамериканских заемщиков. Департамент также подал в суд на кредиторов за дискриминацию коренных американцев. В других районах страны наблюдается рост разнообразия групп национального происхождения в пределах своего населения. Сюда входят новые иммигранты из Юго-Восточной Азии, таких как хмонги, бывшего Советского Союза и других частей Восточной Европы.Мы приняли меры против частных домовладельцев, которые дискриминировали таких людей.

Дискриминация в жилищной сфере по семейному положению

Закон о справедливых жилищных условиях, за некоторыми исключениями, запрещает дискриминацию в области жилья в отношении семей с детьми до 18 лет. Помимо запрета прямого отказа в предоставлении жилья семьям с детьми, Закон также запрещает поставщикам жилья устанавливать какие-либо особые требования или условия в отношении арендаторов. с опекой над детьми.Например, арендодатели не могут размещать семьи с детьми в какой-либо отдельной части комплекса, налагать необоснованные ограничения на общее количество лиц, которые могут проживать в жилище, или ограничивать их доступ к рекреационным услугам, предоставляемым другим арендаторам. В большинстве случаев измененный Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает поставщику жилья отказывать в аренде или продаже семьям с детьми. Тем не менее, некоторые объекты могут быть обозначены как Приют для пожилых людей (55 лет). Этот тип жилья, отвечающий стандартам, изложенным в Законе о жилье для пожилых людей 1995 года, может использоваться как жилье для престарелых.Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) опубликовал правила и дополнительные инструкции, подробно описывающие эти законодательные требования.

Дискриминация в жилищной сфере по инвалидности

Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку инвалидности при всех типах сделок с жильем. Закон определяет лиц с ограниченными возможностями как лиц с психическими или физическими недостатками, которые существенно ограничивают один или несколько основных видов жизнедеятельности. Термин «умственное или физическое нарушение» может включать такие состояния, как слепота, нарушение слуха, нарушение подвижности, ВИЧ-инфекция, умственная отсталость, алкоголизм, наркомания, хроническая усталость, нарушение обучаемости, травмы головы и психические заболевания.Термин «основная жизненная деятельность» может включать зрение, слух, ходьбу, дыхание, выполнение ручных задач, заботу о себе, обучение, речь или работу. Закон о справедливом жилищном обеспечении также защищает лиц, которые имеют записи о таком нарушении или считаются имеющими такое нарушение. Текущие пользователи незаконных контролируемых веществ, лица, осужденные за незаконное производство или распространение контролируемых веществ, сексуальные преступники и несовершеннолетние правонарушители не считаются инвалидами в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении в силу этого статуса.Закон о справедливых жилищных условиях не предоставляет никакой защиты лицам с ограниченными возможностями или без, которые представляют прямую угрозу для людей или собственности других лиц. Однако определение того, представляет ли кто-либо такую ​​прямую угрозу, должно производиться на индивидуальной основе и не может основываться на общих предположениях или предположениях о природе инвалидности. Обеспечение Отделом защиты лиц с ограниченными возможностями Закона о справедливом жилищном обеспечении сосредоточено в двух основных областях. Один из них — обеспечение того, чтобы зонирование и другие правила, касающиеся землепользования, не использовались для ограничения выбора места жительства этими людьми, включая излишнее ограничение общинных или коллективных жилищных условий, таких как групповые дома.Вторая область — это обеспечение того, чтобы вновь построенные многоквартирные дома строились в соответствии с требованиями доступности Закона о справедливом жилищном строительстве, чтобы они были доступны и могли использоваться людьми с ограниченными возможностями, и, в частности, теми, кто пользуется инвалидными колясками. Существуют и другие федеральные законы, запрещающие дискриминацию в отношении лиц с ограниченными возможностями, в том числе Закон об американцах с ограниченными возможностями, соблюдение которого обеспечивается Отделом по правам инвалидов Отдела гражданских прав.

Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности Дома группы

Некоторые люди с ограниченными возможностями могут жить вместе в коллективных жилищных условиях, часто называемых «групповыми домами».»Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает муниципалитетам и другим органам местного самоуправления принимать решения о зонировании или землепользовании или проводить политику землепользования, которая исключает или иным образом дискриминирует людей с ограниченными возможностями. Закон о справедливом жилищном обеспечении делает это незаконным —

  • Для использования политики или действий в области землепользования, которые менее благоприятно относятся к группам лиц с ограниченными возможностями, чем к группам лиц, не являющихся инвалидами. Примером может служить постановление, запрещающее жилье для лиц с ограниченными возможностями или определенным типом инвалидности, например, психическим заболеванием, размещаться в определенном районе, в то же время разрешая другим группам лиц, не связанных родством, жить вместе в этом районе.
  • Принять меры против или отказать в разрешении на строительство дома из-за инвалидности лиц, которые живут или будут жить в нем. Примером может служить отказ в разрешении на строительство дома, потому что он предназначен для предоставления жилья лицам с умственной отсталостью.
  • Отказать в разумных приспособлениях в политике и процедурах землепользования и зонирования, где такие приспособления могут быть необходимы для предоставления лицам или группам лиц с ограниченными возможностями равных возможностей пользоваться жильем.Что представляет собой разумное приспособление, определяется в индивидуальном порядке. Не все запрашиваемые изменения правил или политик разумны. Если запрошенное изменение налагает чрезмерное финансовое или административное бремя на местное правительство или если изменение приводит к фундаментальным изменениям в схеме землепользования и зонирования местного правительства, это не является «разумным» приспособлением.
Дискриминация в жилищной сфере по признаку инвалидности — специальные возможности для нового строительства

Закон о справедливых жилищных условиях определяет дискриминацию в области жилья в отношении лиц с ограниченными возможностями, включая отказ «спроектировать и построить» определенные новые многоквартирные дома, чтобы они были доступны и могли использоваться инвалидами, особенно людьми, пользующимися инвалидными колясками.Закон требует, чтобы все вновь построенные многоквартирные дома из четырех или более единиц, предназначенные для первого заселения после 13 марта 1991 года, имели определенные особенности: доступный вход на доступном маршруте, доступные зоны общего и общественного пользования, двери, достаточно широкие для размещения инвалидные коляски, доступные маршруты в каждое жилище и через него, выключатели света, электрические розетки и термостаты в доступном месте, арматура в стенах ванной комнаты для установки поручней, а также пригодные для использования кухни и ванные комнаты, сконфигурированные так, чтобы инвалидная коляска могла маневрировать в пространстве.

Девелоперы, строители, владельцы и архитекторы, ответственные за проектирование или строительство нового многоквартирного жилья, могут нести ответственность в соответствии с Законом о справедливом жилищном обеспечении, если их здания не соответствуют этим требованиям проектирования. Министерство юстиции возбудило множество принудительных действий против тех, кто этого не сделал. Большинство случаев было разрешено постановлениями о согласии, предусматривающими различные виды помощи, включая: модернизацию для приведения недоступных функций в соответствие, где это возможно, а где нет — альтернативы (денежные средства или другие строительные требования), которые будут предусматривать внесение другие жилые единицы доступны; обучение требованиям доступности для тех, кто участвует в процессе строительства; требование о том, чтобы все новые жилищные проекты соответствовали требованиям доступности, и денежная помощь пострадавшим в результате нарушений.Кроме того, Департамент стремился содействовать доступности с помощью строительных норм.

Школа для слепых в штате Мичиган будет открыта в качестве жилья в следующем году

Исторический кампус Лансинга, где более века работала Мичиганская школа для слепых, скоро откроется в качестве жилого комплекса к началу следующего года.

TWG Development из Индианаполиса приближается к завершающей фазе своего плана стоимостью 24 миллиона долларов по восстановлению и преобразованию школьных зданий в 132 жилых дома, сообщает Lansing State Journal.

Школа для слепых переехала из Флинта в свой кампус площадью 40 акров (16 гектаров) в Лансинге в 1880 году. Школа была закрыта в 1995 году и с прошлого года занесена в Национальный реестр исторических мест.

Бригады в настоящее время работают над восстановлением бывшего административного здания и средней школы, которые вместе будут преобразованы в 60 единиц жилья для престарелых. Застройщики ожидают завершения реставрационных работ к июню.

Оба здания должны быть готовы к заселению к началу 2020 года, сказал Адам Книола, руководитель проекта девелопера.

Жилой дом проекта Walnut Park стоимостью 12 миллионов долларов открылся прошлой осенью на месте школьной аудитории. Он содержит 72 многоквартирных дома со смешанным доходом.

«С исторической реставрацией всегда возникают сюрпризы», — сказал Книола. «Но в конце концов, когда мы видим конечный продукт, это приносит удовлетворение».

Дейл Шрейдер, президент ассоциации Walnut Neighborhood Association, выразил обеспокоенность возможностью совершения преступлений с таким большим количеством жителей в университетском городке, особенно возле нового комплекса Walnut Park.

«Каждый раз, когда у вас есть 72 единицы, хранящиеся в одном месте, у вас могут возникнуть проблемы», — сказал Шрейдер.

В планах застройщика — подстанция полицейского управления Лансинга, которая еще не открылась.

«Это не стоит больших денег», — сказал Шрейдер об открытии подстанции. «Это немного грустно, потому что нам это действительно нужно в нашем районе».

Книола сообщила, что девелоперская компания «работает с полицейским управлением над внесением изменений в район, обозначенный как полицейский участок.«

« Мы надеемся, что он скоро откроется », — сказал он. .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.